Документы для покупки квартиры в новостройке
Как зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке
Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.
Если у вас есть вопросы, то бесплатно проконсультируйтесь с нашим юристом. Задайте вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): — Москва и обл.; — Санкт-Петербург и обл.; — все регионы РФ.
Перечень документов, необходимых при покупке квартиры
- передачу аванса необходимо узаконить – заключить предварительный договор, что позволит избежать неприятностей в дальнейшем;
- без государственной регистрации договор является недействительным, поэтому данный этап – обязателен;
- приобрести квартиру можно с использованием материнского капитала, но только безналичным расчетом.
- Паспорт или другой документ, выступающий подтверждением личности.
- Если у вас есть супруг (а), то необходимо предоставить от него согласие на приобретение недвижимости. Важное условие – оно должно быть заверено у нотариуса.
- Если покупка происходит на основании доверенности, то она предъявляется. При этом её должен заверить нотариус и указать срок её действия. К доверенности прилагается документ, указывающий на личность доверенного лица – паспорт.
- Если покупка происходит по ипотечному продукту, то необходимо подготовить выписки из банка и справки с места работы, подтверждающие материальную состоятельность.
- Соглашение купли-продажи, подписанное обеими сторонами.
Какие документы нужны при покупке квартиры и как их правильно оформить
Посмотрите все документы, узнайте, есть ли проблемы наследственности жилища, нарушения правил проживания и т.д. Момент получения денег также нужно прописать в договоре. Если все в порядке, никаких проблем нет, то можно подписать предварительный договор и внести аванс, либо всю сумму, это зависит от соглашения.
Все документы и этапы проведения сделки нуждаются в знаниях юриста, и в умении правильно их составлять. Можно, конечно, заняться всем и самим, но лучше довериться специализированным компаниям, агенты которых берут на себя все проблемы и хлопоты в совершение сделки.
Покупка квартиры в новостройке
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т.е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
С 2021 г. в соответствии с 214-ФЗ покупать квартиру можно по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), который в последующем регистрируется в Росреестре или ином договоре, предусмотренном 214-ФЗ. Все остальные договора — это попытка обойти закон, что автоматически делает их порочными. Поэтому заключая предварительные договора, вексельные схемы, вы в некоторых случаях не сможете отстоять свои права в суде. Если договор заключается в соответствии с 214- ФЗ, то у застройщика надлежащим образом оформлены права на землю и имеется разрешение на строительство. Мы это предполагаем исходя из положений закона, нельзя получить одно без другого.
Документы для покупки квартиры в новостройке
Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера. Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.
В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214. Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.
Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста
Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.
С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию. Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.
Полный список документов при покупке квартиры в новостройке от застройщика: кто и что должен предоставить
- заявление о добавлении в реестр ДДУ. Представляется обеими сторонами;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины. От застройщика – 2021 руб., от покупателя – 1000 руб.;
- ДДУ в 3 экземплярах;
- разрешение на возведение дома;
- описание, выполненное в качестве схемы расположения квартиры в здании с указанием площади и этажа;
- собственность на землю, где строится здание;
- договор страхования рисков продавца при неисполнении условий;
- паспорт покупателя;
- учредительные документы компании-застройщика: регистрационное свидетельство, устав, ИНН, протокол о директорском назначении, выписка из гос. реестра.
- Заявление о гос. регистрации.
- Квитанция, подтверждающая уплату пошлины.
- Договор купли-продажи.
- Кадастровые документы на участок, где стоит дом.
- Паспорт покупателя.
- Учредительная документация от застройщика.
- Сертификаты о прохождении домом государственной комиссии.
- Поэтажный план, утвержденный в БТИ.
Документы для покупки квартиры в новостройке
3) сумма и форма инвестиции;
4) порядок финансирования инвестором объекта;
5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;
6) порядок выдела доли при наличии нескольких инвесторов;
7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;
8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;
9) обстоятельства «форс-мажор».
Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.
Особый подход требуется к решению вопроса стоимости приобретаемой квартиры. Обычно сначала вносится первый, самый значительный взнос (как правило, не менее 30%), остальная часть оплачивается в процессе строительства, а часть — после приемки дома государственной комиссией. Во избежание недоразумений относительно стоимости квартиры в договоре необходимо отражать ее окончательную стоимость. В договоре может быть указана окончательная стоимость квадратного метра общей площади на дату заключения договора. В этом случае по завершении или даже в процессе строительства фирма вправе изменить стоимость этого самого квадратного метра, ссылаясь на подорожание материалов, рост курса доллара и прочие факторы. Порой застройщики фиксируют цену после выплаты инвестором, например, 30% стоимости квартиры. Этот вариант для инвестора, конечно, предпочтительнее. Некоторые компании в договор с дольщиком вносят даже такое условие: в случае, если реальная площадь построенной квартиры (по документам БТИ) окажется меньше той, которая оплачена инвестором, разница не выплачивается. Подобные подпункты необходимо исключать.
Денежные средства, которые получает заказчик на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению.
Важно в договоре соблюсти баланс между ответственностью сторон. Иногда в договорах оговаривается только то, что должен инвестор по отношению к компании. В подобной ситуации сложно привлечь генерального инвестора к ответственности. Поэтому при заключении договора следует добиваться включения гарантий выполнения договора застройщиком. В договоре необходимо предусмотреть условия его расторжения. Всегда могут возникнуть непредвиденные обстоятельства и гражданин не сможете выкупить квартиру. В этом случае деньги должны вернуть, но, скорее всего, с удержанием некоторого процента. Договор инвестирования, который заключается с фирмой, будет главным доказательством при решении всех возможных споров. Поэтому в нем следует указать все, что обещает застройщик.
Желательно, чтобы по условиям договора в обязанность фирмы входило оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик.
Что касается строительства с долевым участием, покупателю, не обладающему специальными юридическими знаниями, крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Поэтому риэлторское агентство сразу должно взять клиента под свою защиту, заключив при этом договор на оказание риэлторских услуг.
Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. В передаточном акте идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Желательно также отразить тот факт, что и дольщик выполнил свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. При государственной регистрации права дольщика на квартиру в случае отсутствия в акте указаний о выполнении им обязательств по финансированию необходимо будет предоставить в учреждение юстиции дополнительные документы, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.
В том случае если в договорах инвестирования не указывались номера квартир инвесторов, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. В интересах дольщика нужно проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир его права не были ущемлены, в противном случае придется обращаться в суд.
Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).
5. По какому договору лучше покупать квартиру в новостройке?
Давайте будем реалистами— по договорам в полном соответствии с 214-ФЗ в Москве продается не более 20% от всего объема новостроек. Поэтому, выбирая себе новое жилье, рекомендуют в первую очередь изучить деловую репутацию застройщика, степень готовности дома и условия заключаемого договора. Впрочем, ряд застройщиков и девелоперов сегодня считают, что никаких принципиально новых изменений в действующий федеральный закон № 214-ФЗ не внесено. Так же и схема заключения с гражданами предварительных договоров на новостройку не становится вне закона, так как саму возможность заключения предварительных договоров, будь то предварительный договор подряда, оказания услуг или пресловутой купли-продажи, в соответствии с общими правилами гражданского законодательства никто не отменял, и отменить не могут.
Подписание договора по 214-ФЗ не является панацеей, поскольку он после подписания должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Однако, некоторые застройщики этого не делают, из-за чего договор можно считать недействительным.
Прежде чем заключать договор, покупатель должен, во-первых, обратить внимание на комплект правоустанавливающих документов по объекту. Основным документом здесь является разрешение на строительство. Во-вторых, он должен четко понимать, откуда застройщик берет деньги: это могут быть частные инвесторы, что очень рискованно, или серьезный финансовый институт, либо и то, и другое. Показателем надежности также является кредитование нескольких объектов застройщика каким-либо крупным финансовым учреждением. Если покупателя не устраивают какие-либо пункты в договоре, то его лучше не подписывать. Крупная компания-застройщик проводит до тысячи договоров одновременно, поэтому используется договор-шаблон, который предварительно согласовывается со всеми подразделениями— юридическим, финансовым и т.д. Внести в него изменения практически невозможно.
Чтобы заставить застройщика внести изменения в договор, прежде всего сумма сделки должна быть значимой для компании. Застройщики подмосковного „эконома“ с продажами в сотни квартир в месяц по всем объектам вряд ли будут править и пересогласовывать договор ради единственной сделки. В то же время при покупке квартиры где-то от 10–15 млн руб. можно рассчитывать на более индивидуальный подход к клиенту и внесение правок в договор. Но если быть честным, то почти все правки— „косметические“, на действительно ключевые изменения договора застройщики практически никогда не идут.
6. Можно ли застраховать свои риски при покупке новостройки? Как вернуть себе деньги, если дом не будет построен?
Страхование рисков при покупке новостроек сегодня возможно. При страховании на рынке первичного жилья срок действия страхового полиса равен сроку строительства и оформления права собственности на квартиру, а также плюс полгода после оформления прав собственности клиента. Сегодня на рынке появились интересные программы страхования, страховая премия в которых в среднем составляет от 2,5 до 4,5% от полной рыночной стоимости приобретаемой квартиры.
Если же застройщик серьезно затягивает сроки сдачи дома, а переговоры не приводят к желаемым результатам, решение спорных вопросов возможно в судебном порядке, в том числе и возвращение денежных средств в соответствии с условиями договора.
Юрист комментирует основные риски покупателя новостроек
Главное— структурирование сделки по покупке новостройки таким образом, чтобы у покупателя «на руках» не оказался договор с компанией— «пустышкой», цель существования которой только одна— обезопасить недобросовестного застройщика от претензий покупателей.
Лучшей гарантией безопасности для покупателя является наличие у застройщика объекта заказчика в лице одной из государственной структур, либо поддержка крупного финансового финансового института. В случае, если объект не будет достроен, стоит обращаться в суд. На данный момент, в большинстве случаев он встает на сторону покупателя, поэтому не стоит бояться решать такие вопросы в судебных инстанциях.
7. Как провести взаимозачет— продать старую вторичку и купить новостройку, в чем удобство или неудобство этого процесса?
Значительная часть покупателей сегодня рассматривает возможность приобретения жилья частично за счет собственных накоплений, а частично— за счет продажи имеющейся квартиры. Такая сделка требует дополнительного времени и усилий. Если застройщик заинтересован в покупателе, то готов пойти навстречу тем или иным способом. В ряде случаев застройщик готов подождать, пока потенциальный покупатель продаст имеющуюся недвижимость, и временно резервирует квартиру. Тем, кто торопится продать квартиру и приобрести новую, некоторые компании предлагают услугу trade in— зачет квартиры с существенным дисконтом— 10%-15% от рыночной стоимости. Поэтому данный способ нельзя назвать очень популярным.
Нужно понимать, что компания, предлагающая покупателю услугу trade-in, берет вашу квартиру отнюдь не из альтруистических побуждений. Конечно, для застройщиков и риэлторов, это, в первую очередь, не способ заработать, а опция, цель которой привлечь покупателей. Но в нынешней ситуации продавцу, особенно если вы покупаете непосредственно у застройщиков, которые погрязли в кредитах, выгоднее получить живые деньги, а не еще один объект, который нужно будет реализовать. И чтобы компенсировать эти неудобства, объекты по trade-in оцениваются продавцом на 10% дешевле их рыночной цены. Перед тем, как пользоваться этой схемой, покупателю надо взвесить, что вам выгоднее— потерять деньги или время?
8. Как держать руку на пульсе во время строительства дома? Что делать, если продавец закрыл сделку и забыл о покупателе?
Как показывает практика, качество общения между продавцом и покупателем в большей степени определяется позицией продавца. Причем если объект массовый (эконом), а продажа была через риэлтора, то через год-полтора после сделки получить какую-либо информацию от риэлтора крайне сложно. После последней продажи объект „уходит“ из базы, и его состояние не отслеживается. Застройщики, хоть и владеют информацией по проекту, но делятся ею не всегда. Особенно этим грешат застройщики Московской области с небольшим количеством площадок, у которых нет жесткого контроля за качеством работы с клиентами и понимания необходимости послепродажного обслуживания.
У крупных застройщиков, если дело не касается «проблемных» и замороженных объектов, общение с ранее купившими у них квартиру клиентами достаточно открытое. Любой, даже малозначимый, на первый взгляд, вопрос с закрытыми от общения советуют решать через заказные письма: этот способ общения единственно надежный для получения важной информации (переносов сроков оплаты квартиры, сроков сдачи дома и т.п.) Или же прибегнуть к помощи «братьев по (не)счастью»— общаться на форумах в интернете с будущими соседями.
Какие документы нужны для покупки квартиры в 2021 году
- паспорт продавца;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
- выписка из домовой книги (указывающая на количество прописанных лиц);
- нотариальное согласие супруга (если продавец в официальном браке);
- согласие органов опеки (если среди собственников или прописанных жильцов есть несовершеннолетнее лицо).
Расторжение сделки по причине отсутствия согласия Если стороны не смогли договориться по всем условиям соглашения, договор расторгается. Если покупатель уже внес оплату, то он вправе истребовать деньги с продавца, руководствуясь нормами о неосновательном обогащении. Но если в договоре прописана заниженная стоимость, то больше этой суммы вернуть не удастся (это одна из частых мошеннических схем, когда часть денег остается у продавца при расторжении договора) Признание недействительности ДКП Это может случиться, если перед сделкой не проверены полномочия продавца и юридическая чистота квартиры. Особенно внимательно нужно отнестись к продаже по доверенности Риск истребования приобретенного имущества Основанием истребования имущества может выступать недействительность предыдущих сделок. Осторожности требует покупка квартиры, собственники которой неоднократно менялись Приобретение квартиры, обремененной правами третьих лиц В результате квартира может быть изъята в судебном порядке
Покупаем квартиру в новостройке: разбор каждого этапа и важных нюансов
Перед покупкой квартиры в новостройке покупатель должен произвести ее осмотр на предмет оценки ее технического состояния. При этом осмотр должен осуществлять в присутствии лица, представляющего компанию-застройщика. После этого составляется акт приема-передачи квартиры покупателю.
Как правило, при покупке квартиры у застройщика стандартная процедура оформления всех необходимых документов занимает 2-4 недели, однако в некоторых случае данный процесс может быть затянут до полугода. Плюс к этому, покупателю необходимо ожидать момента постройки и сдачи в эксплуатацию строящегося здания. Вот как раз с этим и возникают различные риски, потому как сам дом может строиться достаточно продолжительное время. А бывают и такие случаи, когда по определенным причинам дом вообще не достраивается.
Нюансы оформления прав собственности на квартиры в новостройках: какие документы нужны, как проходит процедура
- Дольщик, собрав все документы, отправляется в Регистрационную палату.
- Сотрудники в электронном виде заполняют заявление, которое подписывается собственником.
- Выдается квитанция на оплату пошлины. Она равна 1 тысяче рублей. Произвести оплату можно в кассе или любом банковском отделении.
- Сотрудник Палаты заберет у собственника оригиналы документов, оформит расписку об их получении и назначит день, когда необходимо явиться за свидетельством.
- В назначенный срок собственник забирает свидетельство и оригиналы документов. При себе должен быть паспорт, расписка. Если собственников несколько, каждый из них со своими документами забирает свое свидетельство. Забрать документ можно и позже назначенной даты.
- На момент ввода все строительные работы должны быть закончены, проложены коммуникации.
- Техники БТИ приезжают на место и осуществляют замеры площадей квартир и всего здания, в частности, для оформления техпланов.
- Приемная комиссия проводит заседание, по результатам которого выдается разрешение. В нем указывается соответствие постройки градостроительному и генеральному плану.
- Затем проектно-инвентаризационное бюро оформляет техпаспорт.
- Органы, выдавшие техусловия для строительства, принимают готовое здание.
Ипотека в — новостройке: инструкция по — покупке
- Паспорт гражданина РФ
- Копия трудовой книжки
- Справка о доходах по форме 2-НДФЛ
- Копии налоговой декларации и трудового договора
- Инвестиционный договор или соглашение участия в долевом строительстве
- Копии дипломов и профессиональных сертификатов
- Копия решения застройщика о продаже квартиры с указанием стоимости и технических характеристик.
В последние годы зарекомендовала себя отличной альтернативой приобретению недвижимости на вторичном рынке жилья. А с принятием правительством РФ закона о долевом строительстве, который призван защитить права лиц, вложивших свои сбережения в строящиеся объекты, число обманутых граждан резко сократилось. Данный факт не остался без внимания ипотечных банков, которые все стали предлагать своим клиентам возможность покупки жилья в новостройке в ипотеку. Как купить квартиру в новостройке в ипотеку?
17 Дек 2018 uristland 454