Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Что надо знатьпри приобретении жилья

Договоры бывают разные: инвестиционный контракт; договор уступки права требования; предварительный договор купли-продажи. По своей сути первые два документа — это подтверждение вашей готовности участвовать и брать на себя риски, связанные с созданием той недвижимости, которая впоследствии будет оформлена вам в собственность. Третий вид договора менее распространен в силу объективных причин, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной Госкомиссии новостройке (на сегодняшний день это большая редкость).

Право собственности на квартиру оформляется договором передачи, одной стороной которого является покупатель, а другой — Комитет муниципального жилья г. Москвы. Другие организации, принимавшие участие в строительстве объекта, также упоминаются в договоре передачи, хотя и не являются сторонами договора.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
6. Регистрация договора в Росреестре.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

1. Оцените общее состояние квартиры. Поинтересуйтесь, как давно в ней проводился ремонт, насколько старая проводка, в каком состоянии находится водопровод.
2. Загляните в ванную и на кухню: нет ли там плесени, грибка.
3. Обратите внимание на состояние стен. Они должны быть чистыми, без щелей и дыр.
4. Будет лучше, если Вы выберете удобную Вам планировку, не стоит рассчитывать ее переделать. Кроме этого узнайте, проводилась ли перепланировка в квартире ранее. Она должна быть проведена законно, иначе Вам придется платить штрафы за неосторожные действия предыдущих владельцев.
5. Убедитесь, устраивает ли Вас расположение окон относительно частей света. Подумайте, где будет солнце зимой, а где летом. Не будет ли эта квартира слишком темной или слишком жаркой.
6. Помимо самой квартиры обратите внимание на состояние всего дома. Посмотрите, работает ли мусоропровод, чисто ли в подъезде, не нуждается ли в ремонте лифт.
7. Узнайте у продавца, кто станет Вашими будущими соседями. Во многом от них будет зависеть Ваше комфортное проживание.

1. Проблемы, связанные с юридической «чистотой» квартиры. К этому фактору стоит отнестись внимательно, ведь его игнорирование может привести к таким серьезным последствиям, как потеря уже приобретенной недвижимости.
2. Проблемы, связанные с фактическим состоянием квартиры и соответствующей документацией на нее. Перед покупкой стоит убедиться, что в квартире не было проведено несанкционированной перепланировки и т.п. Хоть эти проблемы и не повлекут за собой потерю прав собственности, но зато могут серьезно ударить по Вашему кошельку.
3. Проблемы, связанные с оформлением самой сделки. Стоит позаботиться о безопасности проведения сделки.

Порядок приобретения квартиры на вторичном рынке

• торгуйте только при личной встрече, но не при первом визите, для успешных торгов важно установить доверительные отношения с продавцом, и только тогда уже сбивать цену;
• начните с описания достоинств квартиры, плавно переходя к заметным недостаткам, не стоит излишне их акцентировать с выраженной эмоциональной окраской – хозяину может очень не понравится тот факт, что вы активно оскорбляете место, где он долго жил;
• озвучьте ту цену, которая несколько ниже той, на которую вы рассчитываете, в таком случае, если продавец укажет более высокую цену и на этом остановится, вы от этого только выиграете, не испортив отношения с собственником квартиры до сделки.

1. Максимально точно определите свои финансовые возможности. Это особенно касается случаев с ипотекой – вы должны быть полностью уверены в том, что сможете в течение предполагаемого срока выплаты кредита исправно оплачивать платежи и погашать проценты. Если возможные расходы на погашение ипотеки будут составлять более половины вашей текущей зарплаты, стоит еще раз подумать и взвесить все варианты.
2. Подберите желаемый объект недвижимости. Вы можете заняться этим как самостоятельно, так и привлечь профессионалов в этой области – агентов по недвижимости. Второй вариант хоть и потребует дополнительных затрат, но более предпочтителен, если в качестве риэлтора выступает действительно опытный работник.
3. Договоритесь обо всех необходимых моментах сделки с продавцом. Сюда входит проверка квартиры и документов владельца, торги и другие операции, более подробно о которых вы сможете прочесть далее в статье.
4. Заключите договор и совершите передачу денег, а также зарегистрируйте приобретаемую квартиру в качестве своей собственности.

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

Покупка квартиры на вторичном рынке

Кроме того, такое состояние двора демонстрирует добросовестность отношения управляющих и административной части дома (кооператива) к выполнению своих непосредственных обязанностей. Если дом старый, то стоит присмотреться к его стенам (есть ли на них трещины), состоянию и ухоженности балконов.

Итак, внимательно смотрим на состояние труб центрального отопления, водопровода, канализационной системы. При возможности, общаемся с соседями, проживающими на верхних этажах, с целью выяснения состояния крыши (нет ли течи при обильных осадках и т. п.). Стоит узнать и хотя бы примерную дату последнего капремонта дома.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Поиск квартиры — это одновременно и самое простое , и самое сложное. Простое — потому что нет не требует каких-то сверх-знаний, достаточно иметь представление , какую квартиру ты хочешь купить. В поисках квартиры вам помогут газеты, интернет, фонарные столбы и знакомые знакомых. Сложность же заключается в том, что вам придется активно «отбрыкиваться» от агентов недвижимости, которые будут названивать вам каждые 5 минут и предлагать свои услуги.

Отдельный важный пункт — передача денег за квартиру. Достаточно часто при заключении договора купли-продажи бронируют ячейку в банке, куда кладут деньги. Продавец имеет право забрать их оттуда после того, как квартира перейдет к вам в полноправное владение. Но, передав деньги, не забывайте взять с продавца расписку о их получении. Это важный документ, который доказывает, что вы заплатили всё причитающееся по договору.

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр. Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать. Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

Как правильно купить квартиру – пошаговая инструкция по выгодной покупке жилья, чтобы не обманули необходимые документы

1. Копия паспорта;
2. Экспертное заключение, подтверждающее стоимость квартиры;
3. Кадастровый паспорт;
4. Свидетельство о регистрации недвижимости;
5. Свидетельство о составе семьи;
6. Справка об отсутствии задолженностей;
7. Заявление на ипотеку;
8. Подтверждение платежеспособности.

Прежде всего убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку, и, скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить десятку тысяч рублей на ремонт или покупку мебели.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Конечно, вы можете и не проверять «юридическую чистоту» квартиры, понадеявшись на российское «авось». В данном случае, беспокойный сон в течение 10 лет (срок исковой давности по ничтожным сделкам) вам будет обеспечен. Кроме этого в «вашу» квартиру могут вселиться граждане, имеющие на это право, например, временно снятые с учета (лица, находящиеся в длительной командировке или в местах лишения свободы). В худшем случае, вы можете потерять право собственности на квартиру.

Пожалуй, самым важным критерием выбора квартиры, является ее «юридическая чистота». Несмотря на то, что такого термина официально нет, необходимо уделить ему большое внимание. Под «юридической чистотой» понимают отсутствие, в истории квартиры, законных оснований для признания сделки недействительной. Наиболее часто происходит признание недействительными сделок, в которых были нарушены права детей. Так же нередки в практике случаи продажи квартир по доверенности, выданной уже умершим собственником. Такие сделки будут, признаны судом, ничтожными.

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке

1. Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
2. Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
3. Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
4. Заключите договор и оплатите покупку.
5. Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.

Таким вопросом задается каждый покупатель, так как отсутствие необходимых знаний и опыта в совершении таких сделок заставляет чувствовать себя неуверенно. Помощь риелтора – это не только поиск подходящих вариантов, которые устроят клиента по цене и прочим характеристикам. Опытный специалист проверить документы продавца, убедится в отсутствии признаков мошенничества, а также поможет оформить все необходимые документы в максимально сжатые сроки.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Похожие записи
• 
  Справка об отсутствии арестов и запрещений на квартиру для нотариуса
• 
  Как восстановить утерянный техпаспорт на машину
• 
  Налог при наследовании квартиры по завещанию
• 
  Можно ли ездить за рулем с температурой