Как продать коммерческую недвижимость без налогов
Налог на коммерческую недвижимость: особенности расчета, ставки и проценты
Есть право использования налогового вычета. Его размер равен 250 тыс. рублей. Доход от продажи объекта является прибылью гражданина, поэтому для физических лиц применяется ставка НДФЛ – 13%. Если он не живет в России 183 дня в году и не получал за это время доходы, то считается нерезидентом. В этом случае ставка равна 30%.
Для срочно заключенной сделки можно выбрать простой расчет. Для этого нужно рассчитать сумму с вычетом, отнять затраты на покупку. Законно могут применяться два вида расчета. Затягивать выполнение сделки не следует. Валютный курс может повысить стоимость объекта, и поэтому увеличится налог.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
- При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
- При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.
- При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
- При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.
Как лучше продать коммерческую недвижимость в 2021 году
Процесс реализации коммерческой недвижимости Начинается со сбора требуемого пакета документов, то есть составления подробной характеристики объекта. Потенциальному покупателю должны быть предоставлены подробные сведения о недвижимости, о ее состоянии, размерах и местонахождении Необходимо подготовиться к конкурентной борьбе Ведь очень редко склад могут приобрести практически сразу и по выгодной стоимости. Необходимо тщательно изучить и проанализировать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, чтобы ориентироваться в текущих условиях и избежать длительного процесса продажи Предварительная реклама объекта Для чего понадобится использовать все доступные каналы информации и подавать объявления во все доступные источники информации. Все данные задачи можно поручить специалисту от агентства недвижимости, который благодаря наличию специальных знаний сможет ускорить процесс
Первым шагом необходимо провести оценку стоимости Технических характеристик офиса и наличие права собственности. Цена устанавливается на основании среднестатистических цен на рынке. Повышенную стоимость можно устанавливать на объекты, которые находятся в рамках города и имеют удобные пути подъезда для транспорта. Огромное значение имеют следующие параметры — удобная инфраструктура, качество ремонта, грамотно оформленная документация, современные схемы защиты и безопасности объекта, удобные инженерные сети Можно продавать офис самостоятельно или при помощи риэлтора Который обеспечит юридическую чистоту сделки, обеспечит привлечение покупателей Офис, выставленный на продажу Заносится в базу данных агентства недвижимости, которое имеет огромное количество потенциальных клиентов. Благодаря профессиональной работе специалистов увеличивается количество показов, повышается скорость и оперативность реализации. Также агентство обеспечит соблюдение юридических и законных условий и требований
Как продать коммерческую недвижимость без налогов
Если Вы заключили контракт с агентством недвижимости, то Ваш объект оценит специалист. А вот при самостоятельной продаже этот этап один из сложнейших. Если Вы заинтересованы в том, как правильно продать коммерческую недвижимость, то обратитесь к оценщику. Он грамотно и быстро определит, что следует учесть при расчете рыночной стоимости объекта.
Продажа коммерческой недвижимости входит в заключительный этап после того, как был найден покупатель. Нужно согласовать с ним договор купли-продажи. В документе необходимо детально описать объект, способ расчета и остальное. Поэтому лучше обратитесь к специалисту для грамотного составления текста. Для заключения договора присутствие нотариуса не обязательно, достаточно его подписать и зарегистрировать в Росреестре. После следует расчет и подписание акта о передаче коммерческой недвижимости.
Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью
Зачастую объекты коммерческой недвижимости находятся в собственности физического лица. В этом случае коммерческая недвижимость является объектом обложения налогом на имущество физических лиц, ставку этого налога определяет соответствующий акт представительного органа местного самоуправления по месту нахождения недвижимого имущества в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, однако в целом по Российской Федерации ставки налога устанавливаются в установленных Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) пределах (таблица 1). Налог на имущество физических лиц уплачивается в отношении объектов коммерческой недвижимости и в том случае, если физическое лицо является индивидуальным предпринимателем, при этом, если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как сдача в аренду собственного имущества, не значится, он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя. С точки зрения налогового законодательства, физические лица, участвующие в арендных отношениях, не должны получать статус индивидуального предпринимателя, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду либо внаем движимого или недвижимого имущества, поименованы в ст. 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющихся объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Кроме того, при продаже коммерческой недвижимости юридическое лицо — продавец учитывает доход от сделки при исчислении налога на прибыль. Согласно ст. 247 НК РФ, объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций считается прибыль, полученная налогоплательщиком. При этом прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Так согласно пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, прибыль, полученную от продажи помещения, продавец вправе уменьшить на остаточную стоимость указанного амортизируемого имущества, а в виду положений п. 3 ст. 268 НК РФ, если остаточная стоимость нежилого помещения с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Налоговая ставка при продаже недвижимого имущества составляет 24 процента. Также следует иметь в виду, что суммы, уплаченные по договору купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, признаются расходом покупателя (п. 1 ст. 253 НК РФ). В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, то полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям. Одним из существенных признаков, необходимых для признания имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После передачи здания покупателю по акту приемки-передачи возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и, следовательно, с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца. Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи 3.
Как продать коммерческую недвижимость без налогов
В 2106 году произошли коренные изменения, касающиеся расчета доходов, полученных продавцами коммерческой недвижимости. Раньше была распространена практика занижения в договоре купли — продажи недвижимости ее реальной стоимости. Теперь этот способ потерял свою актуальность, поскольку налоговые органы будут рассчитывать доход продавца в зависимости от кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0.7 Кадастровая стоимость объекта будет определяться по состоянию на 1 января того года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.
Рассчитать налоговый вычет можно следующим способом: кадастровая стоимость объекта умножается на 0.7, потом из полученной суммы вычитается 1 млн руб. полученный результат и будет облагаться налогом в 13%. На практике у наших клиентов часто возникает вопрос, об использовании налогового вычета, в случае продажи нескольких объектов недвижимости. Имеет ли право гражданин получить налоговый вычет по каждому проданному объекту недвижимости? Налоговый вычет можно оформить только на совокупный доход, который гражданин получил от продажи недвижимости.
Коммерческая недвижимость: новые налоги с 2021 года
Налоговые льготы сохранены и в новой редакции закона, также предусмотрен вычет в виде уменьшения налогооблагаемой площади объекта на 300 квадратных метров для одной единицы недвижимости. Случается, что кадастровую оценку прошло здание в целом, а помещения «остались» на балансовой стоимости. В этом случае расчет налога осуществляется в виде доли от кадастровой оценки здания полностью. От размера доли зависит, какой налог на коммерческую недвижимость придется заплатить.
Кадастровая оценка устанавливает для любой, в том числе и коммерческой, недвижимости реальную стоимость, которая берется во внимание при реализации имущества. Инвентаризационная же определяется БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения. При этом ранее совершенно не учитывалось расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района местонахождения и прочие факторы.
Особенности продажи коммерческой недвижимости: оформление, налогообложение и как выгоднее заключить сделку
Что указать, на чем акцентировать внимание. В тексте коммерческого предложения необходимо перечислить самые выгодные и привлекательные особенности данного объекта. Акцентировать внимание нужно на его удобном расположении, инфраструктуре, транспортной доступности.
- Подробные сведения о продавце и покупателе.
- Полное описание объекта продажи (адрес, кадастровый номер, тип недвижимости, площадь, этажность, расположение в здании (если продается помещение) и т.д.
- Прописывается сумма сделки стоимость коммерческой недвижимости) с указанием способа расчета и срока передачи денег.
- Указываются сроки передачи объекта.
Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом
Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.
- НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
- Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).
Налог при продаже коммерческой недвижимости для физического лица (ИП)
Согласно п. 17.1 ст. 217
НК РФ не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые
физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за
соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат,
включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных
участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества,
находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Таким образом, если имущество находилось в вашей собственности более 3-х лет и не использовалось вами в предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества не подлежат налогообложению. И регистрировать ИП в целях уменьшения суммы налогов вам не нужно.
Новостройки — все новостройки
Учитывая изложенное, физическому лицу при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, по стоимости выше, чем была цена его приобретения или выше его остаточной стоимости, оптимальным вариантом является декларирование дохода, полученного от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с предпринимательской деятельностью. Только в этом случае доход предпринимателя, применяющего УСН, не будет облагаться налогом, а также не придется платить НДФЛ в силу пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. Однако, на практике применения данного правила возникают различные ситуации, которые необходимо рассмотреть.
В случаях, если расходы по приобретению не были списаны при УСН, то у налоговых органов нет оснований для квалификации подобного дохода физического лица в качестве предпринимательского. Если имущество находилось в собственности лица три года и более, то не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от продажи.
PRO новостройку 7 (499) 653-64-91 (Москва)
Бизнес-недвижимость – высоколиквидный и быстро окупаемый вид бизнеса, пользующийся огромной популярностью у деловых людей. Инвестиции, вложенные в коммерческую недвижимость, при грамотно рассчитанном бизнес-проекте и «правильном» управлении, в перспективе дают колоссальные прибыли своим владельцам.
Продажа бизнес-недвижимости – процесс непростой, требующий специальных знаний и практического опыта в сфере права, экономики, бухгалтерии и аудита. Для достижения эффективного результата – выгодной продажи объекта в максимально короткий срок, необходимо привлечение специалистов из компаний, занимающихся куплей-продажи недвижимости.
17 Дек 2018 uristland 882