Налог на продажу квартиры с переуступкой 2021
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Налог на продажу квартиры с переуступкой 2021». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.
Кого это касается?
Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.
Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги
С 2021 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.
- одно помещение во всем многоквартирном доме, которым владеет физ. лицо;
- объекты государственного жилфонда, находящиеся в использовании негосударственными организациями;
- сверхнормативное сооружение, возведение которого еще не окончено (п.1 ст.227 НК РФ);
- все строения и территории, принадлежащие учреждениям здравоохранения, реабилитации, образования, спортивно-физкультурной или курортно-санаторной сферы;
- автомобильные трассы, мосты и дороги;
- другое, отмеченное в ст.186 НК РБ.
Из физических лиц заплатить налог в 2021 году может как гражданин Республики Беларусь, так и иностранец и человек, не имеющий гражданства. Для внесения платежа должно быть выполнено одно условие – правовладение недвижимым объектом на территории страны. Плательщик может:
Плательщики налога
Эти виды объектов должны получить статус недвижимости, исключенной местной властью из перечня налогооблагаемых. Что касается самовозведенных конструкций, то если администрация города решит о продолжении строительства и последующей регистрации здания, тогда налог оплачивается в общем порядке.
Несмотря на то что юристы сомневаются в правомерности переуступки пая в ЖСК, на практике такие сделки встречаются. Впрочем, жилищно-строительный кооператив вообще страдает от невнимания законодателя. Проблема в том, что запрет на уступку пая в законодательстве отсутствует, но вместе с тем и порядок вступления в ЖСК на основании уступки пая не предусмотрен.
Если квартира располагается в новом доме, только что построенном, но еще не сданном в эксплуатацию, то ее еще можно продать по системе переуступки. Такой механизм очень часто могут дольщики (участники долевого строительства) использовать для того, чтобы получить финансовую выгоду от перепродажи квартиры.
Какой налог платить с продажи квартиры приобретенной по дду в 2021 году
Но здесь следует рассмотреть одну особенность – величина налоговой базы будет уменьшаться пропорционально величине тех расходов, которые при сделке несет первый дольщик при оформлении сделки продажи права требования.
Второе. Гражданин должен перечислить налог. Исчисленный к уплате налог на доходы физических лиц (НДФЛ) на проданную квартиру необходимо перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи.
В нашем случае величина, полученная при умножении кадастровой стоимости на коэффициент 0.7 (расчетный доход), составляет 7 700 000 рублей. И эта величина меньше договорной стоимости гаража, составляющей 9 000 000 рублей. Поэтому при расчете НДФЛ надо использовать доход от продажи, указанный в договоре, то есть 9 000 000 рублей.
Уплата налога с уменьшенной стоимости квартиры
В отношении квартир, приобретенных в собственность после 01 января 2021 года, Налоговым кодексом РФ установлен минимальный срок владения, при превышении которого уплата налога не требуется. Такой минимальный срок составляет три и пять лет.
Если инвестор, заключив договор ДДУ на более ранних этапах строительства, передаёт свои права другому собственнику до сдачи дома в эксплуатацию, то он оплачивает налог только с чистой прибыли, а не со всей стоимости недвижимости. Если же недвижимость продана за ту же сумму, что куплена, или ниже, то от уплаты налога гражданин освобождается.
При одновременной покупке другой квартиры (если право на вычет не было использовано ранее) налог с продажи можно уменьшить за счет имущественного вычета, который положен по закону. Т.е. если продажа и покупка были в одном отчетном периоде, необходимо отразить это в декларации, тем самым значительно снизив или вовсе убрав налог. Рассмотрим на примере:
Как не платить/уменьшить налог с продажи квартиры в собственности менее 3-х лет
В каждом отдельном случае нужно просчитать, что выгоднее: получить имущественный вычет или уменьшить величину дохода на подтверждённые расходы, связанные с приобретением этой недвижимости. Рассмотрим конкретный пример:
Если вы купили квартиру, у вас есть подтверждение произведенных расходов. Это правоустанавливающий документ – договор купли-продажи. В нем указано, что ранее вы приобрели квартиру, к примеру, за 3,4 млн рублей. Прошло меньше 5 лет, но вам надо продать это жилье, не дожидаясь, пока пройдет минимальный срок, который освободит вас от уплаты налогов с полученной суммы.
Допустим, вы заключили договор пожизненного содержания с иждивением с соседом. Договор подписали в феврале 2021 года, зарегистрировали в Росреестре, после скрупулезно соблюдали условия – покупали еду, лекарства и одежду, обеспечивали соседу комфорт – нанимали сиделок, регулярно убирали в квартире, возили по врачам, то есть исполняли все принятые по договору обязательства. В ноябре 2021 года сосед скончался. Начиная с февраля 2021 года, вы можете продать квартиру и при этом не заплатить с полученных доходов НДФЛ – отсчет поведут от момента регистрации договора.
Как не платить налог на продажу недвижимости
Чтобы заплатить налог на продажу квартиры в 2021-2021 годах, можете заполнить декларацию, воспользовавшись бесплатной программой на сайте ФНС России, или через специальный сервис в личном кабинете на сайте госуслуг.
Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб.В противном случае проще использовать первый способ (вычет).
Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.—————————- Причем 3 года — это не три календарных года. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру.Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации.Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире.
Содержание статьи
Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр.Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена квартиры или ее кадастровая стоимость. До 1 января 2021 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб.Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя на всякий случай. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают: Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости квартиры смотрите по ссылке.В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (1 960 000 руб.). ——————————— Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям.Пример Вы продаете квартиру, которая получена в собственность после 1 января 2021 года и находится в собственности 2 года. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент — 6 860 000 руб. Поэтому в доход включают договорную цену — 8 300 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 1 960 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 960 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 973 000 (1 390 000 х 0,7). Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (973 000 руб.). Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Подробнее о том, как платить налог при продаже доли в квартире смотрите по ссылке При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре».По договору продажная цена квартиры составляет 4 000 000 руб. В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. По договору продажная цена квартиры составляет 8 300 000 руб. В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. —————————- Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». С него нужно заплатить налог: 960 000 х 13% = 124 800 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен: 973 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней).
Конечно, сложно представить человека, который требует расписку от близкого родственника о подаренных деньгах. Но налоговый орган все равно будет проводить проверку, чтобы выяснить, была ли у человека возможность подарить вам эти деньги. Например, запросят информацию о доходах дарителя, о том, продавал ли он квартиры или еще какое-то имущество.
Извещение из налоговой инспекции о необходимости подтвердить расходы на покупку машины или квартиры приходит не всем подряд, т.е. выборочно. Вначале налоговые инспекторы самостоятельно проводят анализ финансового состояния покупателя.
Вместо предисловия
При расчете средств, которые Вы могли потратить на приобретение квартиры (машины) учитываются НЕ все полученные доходы по справкам. Из них вычитаются расходы на коммунальные услуги, питание, телефонные разговоры, если выезжали за границу — то и расходы на отдых. Частично цифры берутся из доступных налоговым органам баз данных, частично по усредненным нормативам.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Налог при продаже квартиры по переуступке дду
Наш журнал неоднократно описывал нюансы подобных сделок. В частности, мы рассказывали, в каком случае нужно получать согласие застройщика на переуступку, а в каком — нет (см. №?40/2021). Но мы обходили стороной вопрос налоговых последствий. В то же время для многих «инвесторов» — это главный мотив продажи квартир до сдачи объекта.
Налоговая взялась за дольщиков
Зато есть стереотип, что, перепродавая квартиру по переуступке (то есть до оформления собственности), можно не платить подоходный налог. Этот стереотип зародился еще в те времена, когда не действовал 214-ФЗ (о долевом участии в строительстве). Застройщики заключали с гражданами инвестдоговоры (по 39-ФЗ об инвестиционной деятельности), которые не требовали регистрации, а значит, налоговые органы могли и не узнать о переуступке права требования по данному договору. Но это не значит, что в этом случае граждане не должны платить подоходный налог.
13 Янв 2020 uristland 373