Право долевой собственности преимущественное право покупки
Преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности
При рассмотрении споров о разделе имущества между совладельцами месту суды принимают решения, как правило, с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы. Эксперт, который уполномочен проводить такой вид экспертиз, должен соответствовать требованиям, установленным Законом Украины от 25 февраля 1994 г. № 4038-XII «О судебной экспертизе» и масс быть внесен в Государственный реестр аттестованных судебных экспертов (ст. 53 ГПК).
Согласно заключению Верховного Суда Украины в постановлении от 3 апреля 2021 г. по делу № 6-12цс13 норма ст. 358 ГК регулирует именно порядок осуществления права долевой собственности, то есть порядок пользования общей долевой собственностью без ее разделения в натуре, следствием чего является прекращение права общей долевой собственности Установление совладельцами порядка пользования домом с выделением конкретных помещений в натуре не прекращает право общей долевой собственности, потому что такие части не превращаются в объект самостоятельного собственности каждого из них. Определяющим для выдела доли или раздела дома в натуре, находящегося в общей долевой собственности, порядок пользования домом, а размер долей совладельцев и техническая возможность выдела доли или раздела дома в соответствии с долей совладельцев.
Что такое преимущественное право покупки доли в квартире в 2021 году
Юридические последствия реализации доли с нарушением приоритетного права покупки должны быть донесены в нотариальной конторе до продавца, который обратился за оформлением договора купли-продажи.
Договор купли-продажи должен включать такие сведения:
В 2021 году были приняты изменения гражданского законодательства, в июне 2021 года были внесены правки в закон о государственной регистрации права собственности, а с января 2021 года был введен новый порядок регистрации недвижимого имущества в государственном реестре.
Общей долевой собственности
Продавец обязан в письменной форме известит о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цени и других условий. Приобрести её может любой из сособственников независимо от размеров доли. Если купить её пожелают несколько, доля будет делится между ними в размерах, о которых они договорились или определяемых судом. Доля переходит к приобретателю с момента заключения договора, если соглашением не установлено иное, если он не подлежит государственной регистрации.
Режим распоряжения долями определяется пунктом 2 статьи 246. Он предполагает свободу усмотрения собственника по распоряжению своей долей. Единственное ограничение этой свободы устанавливается для случая продажи доли: другие сособственники имеют преимущественное право покупки этой доли. Данное право не распространяется лишь на случаи продажи доли с публичных торгов при обращении на нее взыскания по долгам собственника-должника (если выделение его доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности).
Распоряжение правом долевой собственности и распоряжение долей
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента его заключения, если в договоре не будет установлено иное. Это предписание, конечно, принципиально отличается от общего правила о моменте перехода права собственности в целом, по крайней мере, на движимую вещь — таковым, как мы помним, является момент передачи вещи (а не заключения договора). Можно понять, почему: передача вещи лицу постороннему — факт, всегда заметный для неопределенного круга лиц, а вот допуск до владения и пользования вещью нового сособственника может остаться и незамеченным во вне. К договору продажи (мены) доли в праве общей собственности на недвижимость должны применяться положения ГК о договоре продажи недвижимости (см. п. 2 ст. 223, ст. 251, 549— 558 ГК); ч. 2 проектируемой ст. 279 ГК планирует сказать прямо о том, что «. доля в праве собственности па недвижимую вещь переходит к приобретателю по сделке с момента государственной регистрации» . непонятно, правда, регистрации чего. Видимо, разработчики законопроекта забыли дописать в текст пункта какие-то слова, вроде «данного факта» или «такого перехода».
Нарушение преимущественного права дает право любому из участников долевой собственности в течение трех месяцев со дня совершения сделки потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя по сделке отчуждения, совершенной с приобретателем, не являющимся сособственником (п. 3 ст. 250 ГК); п. 3 проектируемой ст. 278 ГК предполагает дополнить ставшую уже классической формулировку средством защиты на случай, если договор исполнен — тогда предметом перевода становится сама доля в праве общей собственности, а условием такого перевода — уплата сособственником, потребовавшим такого перевода, покупателю уплаченной им цены. Никаких иных последствий такого нарушения, в том числе ничтожности или возможности признания сделки, нарушающей преимущественное право, недействительной, закон не предусматривает; следовательно, таковые и не могут быть применены. Все должно ограничиться п. 3 ст. 250 (а в будущем — п. 3 ст. 278) ГК.
Нормативно-правовые акты, регулирующие преимущественное право покупки долевой собственности
Определение доли происходит виртуально, за каждым владельцем ипотечных сертификатов участия закрепляется определенная часть обязательств, но не происходит конкретного указания на то, какие обязательства за кем из владельцев закреплены. Все сертификаты имеют одинаковую стоимость, поэтому определенное количество сертификатов дает право на долю в ипотечном покрытии в том размере, который пропорционален количеству купленных каждым владельцем сертификатов по отношению к общему количеству сертификатов данного ипотечного покрытия.
В современной экономике России появился такой важный для развития страны элемент, как рынок ценных бумаг. Рынок ценных бумаг структура чрезвычайно изменчивая и динамичная, вследствие чего необходимо правовое регулирование способное отвечать реальным потребностям рынка. Один из таких законов это Федеральный закон от 11.11.2021 №152-ФЗ « Об ипотечных ценных бумагах». Положения содержащиеся в этом законе определяют, что обязательства составляющие ипотечное покрытие сертификатов, находятся у владельцев сертификатов в праве общей долевой собственности. Раздел обязательств, входящих в ипотечное покрытие сертификатов, между владельцами сертификатов невозможен, т.е. правила ст. 245 ГК РФ в данном случае не применяются.
Право общей долевой собственности
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Виды общей собственности:— долевая собственность – имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности;— совместная собственность – имущество находится в общей собственности без определения долей.
Преимущественное право покупки долевой собственности
Я имею право преимущественной покупки части квартиры приватизированной в долевую собственность. Имеют ли право мои сособственники (родители) продать свои доли другому покупателю если я не дождусь ответа по ипотеке в течении месяца? И еще вопрос входит ли в месячный срок моего ответа отпуск 2 недели (у меня билеты и бронь пансионата оплачены)?
Я подала иск о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя доли в двум содольщикам (продавцам). Новый собственник несовершеннолетний (ФИО нашла в выписке). Кто опекун не знаю. Госпошлину оплатила по требованию, имущественного характера, подлежащего оценке. Заявление оставили без движения, т.к.: 1) госпошлину надо доплатить в размере 600 рублей, поскольку требования о признании преимущественного права покупки носят имущественный характер, не подлежащий оценке и подлежат оплате по 300 рублей к каждому совладельцу; 2) не указан законный представитель несовершеннолетнего (опекун).
Вопрос: Насколько верны расчеты госпошлины судьи, в каком акте можно найти обоснование? Как я могу установить опекуна, если ответчики намеренно скрывают информацию?
Адвокатские истории
Участники общей долевой собственности имеют право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей им долей, т.е. вправе продать, подарить, отдать в залог, завещать и т.д. Реализация этого права не требует, как правило, согласия остальных участников общей долевой собственности.
Преимущественное право покупки действует лишь в тех случаях, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности, остальные участники общей долевой собственности (собственники), преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли не имеют. Если преимущественным правом покупки пожелают воспользоваться несколько участников общей долевой собственности, выбирать, кому из них продать свою долю будет продавец. В случаях возникновения спора между ними. Суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому собственнику, а не тому, который этим продавцом выбран.
Изменение цены долевой собственности при преимущественном праве покупки
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, у меня в долевой собственности по 1/2 доли находится дом и земельный участок. Второй собственник прислал мне извещение о продаже своей доли и предоставлении мне преимущественного права покупки. Я считаю, что обозначенная в письме цена чрезвычайно завышена относительно рыночной стоимости объекта. Могу ли я каким-то образом принудить второго собственника вызвать оценщика и произвести реальную оценку стоимости недвижимости, находящейся в нашей совместной собственности. И уже на основании этой оценки заставить его прислать мне письмо о преимущественном праве продажи?
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2021 N 171-ФЗ)
Исковое заявление о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности (образец)
Данные положения находят свое отражение в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2021 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу которого, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Также, согласно ст. 165.1. Гражданского кодекса РФ (Юридически значимые сообщения), предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Согласно ч.2 статьи, правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
ВАЖНО!
Хотим особо отметить ваше внимание, что данное правило касается тех случаев, когда доля в праве собственности продается постороннему лицу. Т.е. если доля продается одному из участников долевой собственности, соблюдение данного порядка не требуется!
Реализация преимущественного права покупки доли в случае продажи имущества на торгах
Следовательно, преимущественное право покупки доли в случаях, предусмотренных ст. 255 Гражданского кодекса РФ, имеет место у участников общей долевой собственности лишь на этапе обращения кредитора с предложением о выкупе доли, принадлежащей должнику. На этапе же проведения самих торгов преимущественным правом покупки доли не обладает никто, в том числе сособственники; такая доля продается на рыночной основе и может быть приобретена любым лицом, предложившим за нее наибольшую цену. Таким образом, если торги состоялись и доля в праве общей долевой собственности перешла к постороннему лицу именно по результатам торгов, представляется, что другие участники долевой собственности фактически не вправе, ссылаясь на обладание преимущественным правом покупки, требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, поскольку само преимущественное право покупки на момент проведения торгов у них отсутствовало. Вместе с тем, по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 250, п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса РФ, торги по продаже имущества, являющегося объектом общей долевой собственности (при отсутствии согласия всех сособственников), могут проводиться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, и, соответственно, в установленном законом порядке. По этой причине, если торги были организованы незаконно (без согласия всех сособственников и в отсутствие предварительного предложения кредитора по выкупу сособственниками доли должника на рыночных условиях), следует вести речь о нарушении порядка (процедуры) проведения таких торгов, тогда как в соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В свою очередь, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, если торги были организованы с нарушением установленных правил, надлежащим способом защиты нарушенного права будет именно предъявление в суд иска о признании торгов недействительными. Законные основания для перевода прав и обязанностей покупателя от победителя торгов к заинтересованному сособственнику в такой ситуации отсутствуют. Иное толкование и применение норм права прямо противоречит положениям абз. 1 п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, которым торги предусмотрены в качестве исключения из общего правила о преимущественном праве покупки доли, а также правовой природе самих торгов как экономического конкурса, участники которого обладают равным объемом правоспособности. Разъяснение, содержащееся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2021 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» , такому подходу не противоречит, поскольку носит общий характер и не связано со случаями продажи доли с публичных торгов. ——————————— Бюллетень Верховного Суда РФ. 2021. N 7.
В гражданском обороте и, соответственно, в судебной практике нередко возникают ситуации, когда реализация основанных на законе либо договоре правомочий одного лица затрагивает сферу законных интересов другого правообладателя. В таких случаях, как правило, приходится сталкиваться с конкуренцией правовых положений, регулирующих спорные отношения, отыскивать баланс интересов сторон, определять существо нарушенного права и надлежащий способ его защиты. Одним из таких примеров является вопрос о продаже на торгах имущества (доли в праве), которое выступает предметом общей долевой собственности. Законом (п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ) установлено общее правило, согласно которому собственник вещи вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Однако право на распоряжение вещью, в том числе право на ее отчуждение в собственность другого лица, не является абсолютным. Особый правовой режим и особый порядок распоряжения предусмотрены законодателем в отношении тех вещей, которые состоят в долевой собственности нескольких лиц. Так, в силу п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК. В свою очередь, нормой п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 255 ГК, и в иных случаях, предусмотренных законом. Из содержания приведенных законоположений усматривается, что законодатель ограничил право участника общей долевой собственности на распоряжение своей долей. Такое правило обусловлено особой правовой природой института общей долевой собственности, которая подразумевает некую общность интересов сособственников, а также значимость субъектного состава участников общей долевой собственности для каждого из них. Особенно ярко такая значимость проявляется в том случае, когда, например, объектом общей долевой собственности выступает жилое помещение, поскольку возможность реализации каждым из сособственников своих жилищных прав в существенной мере будет определяться наличием либо отсутствием родственных отношений между участниками общей долевой собственности и иными факторами, связанными с их личностными особенностями. Вместе с тем, наделив участников общей долевой собственности преимущественным правом покупки доли, принадлежащей другому сособственнику, законодатель одновременно ограничил сферу применения этого права, указав, что участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, кроме случая ее продажи с публичных торгов. С одной стороны, это законоположение само по себе является четким и недвусмысленным и предполагает, что при продаже доли с публичных торгов право преимущественной покупки продаваемой доли у участников общей долевой собственности отсутствует. С другой стороны, в соответствии со ст. 255 Гражданского кодекса РФ право требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов возникает у кредитора — участника общей долевой собственности лишь в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника. Взаимосвязанное применение норм ст. ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ зачастую вызывает затруднения в правоприменении. На практике между участниками долевой собственности нередко возникают споры, связанные с состоявшейся продажей доли в праве собственности на общее имущество посредством проведения торгов (в ходе исполнительного производства, в ходе процедуры банкротства и т. д.). Как правило, за судебной защитой в этой ситуации обращаются сособственники, заявляющие о нарушении принадлежащего им преимущественного права покупки доли. Такое нарушение они усматривают в отсутствии первичного обращения к ним со стороны продавца (взыскателя, организатора торгов) с предложением о покупке доли за соответствующую цену, а также в отсутствии индивидуального уведомления о самом факте проведения торгов. В качестве способов защиты нарушенного права заявители избирают требования о переводе на себя прав покупателя по договору, заключенному с победителем торгов, либо об оспаривании законности проведения самих торгов. Анализ результатов разрешения подобных споров судами общей юрисдикции и арбитражными судами свидетельствует о неоднозначности подходов к толкованию подлежащих применению норм права в части определения содержания преимущественного права покупки доли и надлежащего способа судебной защиты прав участника общей долевой собственности, что свидетельствует о необходимости выработки единой позиции, общей правоприменительной практики. Так, в ряде случаев суды отказывают в признании за истцами преимущественного права покупки доли в общем имуществе, если ее реализация произошла на торгах, указывая на то, что такое право у них отсутствует. В других случаях, например при состоявшемся ранее по иску кредитора обращении взыскания на долю должника в общем имуществе, суды со ссылкой на ст. 255 Гражданского кодекса РФ соглашаются с утверждениями истцов об имеющем место нарушении права преимущественной покупки доли. При этом, даже устанавливая факт такого нарушения, суды применяют неодинаковые способы защиты нарушенного права — в соответствии с п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ принимают решение о переводе на заинтересованного участника общей долевой собственности прав и обязанностей покупателя (победителя торгов) либо высказываются о том, что надлежащим способом защиты нарушенного права в силу п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ будет удовлетворение иска заинтересованного лица о признании недействительными самих торгов. Представляется, что причина формирования различных подходов к разрешению данной категории споров состоит в неодинаковом определении правоприменителями юрисдикционных границ самого правового феномена «преимущественное право покупки доли» (пределов его распространения, правовой природы, содержательных характеристик). Системное толкование норм ст. ст. 250, 255 Гражданского кодекса РФ позволяет установить, что содержание принадлежащего участнику общей долевой собственности преимущественного права покупки доли имеет два аспекта (два взаимосвязанных, но самостоятельных правомочия участника общей долевой собственности), которые обладают разным содержанием и разной степенью правовой защиты. Первое и основное правомочие носит общий характер и состоит в самом первоочередном праве покупки продаваемой другим сособственником доли по установленной им цене и на прочих равных условиях. Порядок реализации такого права установлен п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ и предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество — в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Второе правомочие участника общей долевой собственности, которое охватывается институтом преимущественного права покупки доли, носит частный характер и связано со случаями обращения взыскания на долю должника в общем имуществе по требованию его кредитора. Содержание этого правомочия определяется нормой ст. 255 Гражданского кодекса РФ и состоит в том, что кредитор участника долевой собственности вправе предъявить требование о выделе в натуре доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания лишь с согласия остальных участников долевой собственности. В отсутствие такого согласия кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, а в случае отказа последних от приобретения доли должника — вправе требовать по суду обращения взыскания на долю путем ее продажи с публичных торгов. Таким образом, это правомочие (в отличие от правомочия, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса РФ), во-первых, прямо не связано с волей самого должника на продажу принадлежащей ему доли, а реализуется при обращении его кредитора за удовлетворением своих имущественных притязаний, во-вторых, состоит не в первоочередном праве покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, а в праве на получение (по инициативе кредитора) первоочередной возможности выкупа доли у должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, до момента продажи этой доли на торгах. При неиспользовании участником долевой собственности первого правомочия (согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ) последствия состоят в том, что заинтересованный сособственник получает право на продажу своей доли другому лицу на строго фиксированных, заранее доведенных до сведения других сособственников условиях. При неиспользовании участником долевой собственности второго правомочия (согласно ст. 255 Гражданского кодекса РФ) последствия состоят в том, что кредитор участника долевой собственности получает право требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (т. е. ее последующей продажи на рыночных, заранее не определенных условиях). Разница в содержании указанных выше правомочий, их неодинаковая правовая природа обусловливают и необходимость индивидуального, избирательного подхода к определению надлежащих способов их судебной защиты. Способ защиты правомочия, установленного ст. 250 Гражданского кодекса РФ, прямо предусмотрен п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ и состоит в том, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такой способ защиты в этом случае является весьма разумным, поскольку заинтересованный сособственник при продаже доли без его согласия изначально имел право приобрести эту долю именно на тех условиях, на которых она предложена собственником к продаже третьему лицу. Следовательно, перевод на заинтересованное лицо прав и обязанностей покупателя безусловно восстанавливает нарушенное право именно в том объеме, в котором оно имело место до момента состоявшегося нарушения. Способ защиты правомочия, установленного ст. 255 Гражданского кодекса РФ, законом прямо не определен. Поэтому, как указано выше, при разрешении исков сособственников, указывающих на несоблюдение их преимущественного права (например, путем проведения торгов по требованию кредитора без предоставления сособственникам возможности выкупа доли у должника по цене, соразмерной ее рыночной стоимости), зачастую возникают затруднения относительно того, какой способ защиты нарушенного права является надлежащим и, соответственно, подлежит применению — перевод на заинтересованного сособственника прав и обязанностей покупателя по сделке, заключенной по результатам торгов, либо признание недействительными самих торгов. С точки зрения процессуальной экономии более подходящим выглядит первый вариант, который позволяет одним судебным актом разрешить спорные правоотношения, окончательно определив правовую судьбу доли путем передачи ее правомочному лицу и не затрагивая при этом законных интересов кредитора на своевременное удовлетворение за счет стоимости этой доли его имущественных притязаний к должнику. Вместе с тем представляется, что такой подход к разрешению спорных ситуаций, во-первых, не соответствует подлежащим применению законоположениям, а во-вторых, не в полном объеме отвечает правовой природе правомочия, предусмотренного ст. 255 Гражданского кодекса РФ. Так, в силу прямого указания п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право покупки доли не распространяется на случаи продажи ее с публичных торгов. Такое толкование приведенной нормы права согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 апреля 2021 г. N 569-О-О , которая состоит в том, что в соответствии с положением п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ, а также иные нормы ГК и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях. ——————————— СПС «КонсультантПлюс».
Право долевой собственности преимущественное право покупки
Итак, срок для подачи искового заявления соблюден. Встает вопрос: каким образом оно должно быть сформулировано? Практика показывает, что зачастую заявляется требование о признании договора купли-продажи, заключенного продавцом доли с третьим лицом, недействительным. Пленум ВАС в п. 20 своего Постановлении от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал, что такой иск как способ защиты преимущественного права не подлежит удовлетворению. На деле особенность защиты преимущественных прав и состоит в том, что его обладателям предоставляется особый иск — иск о переводе прав и обязанностей покупателя. И в литературе по этому поводу предлагают четко различать эти требования, указывая, что суть перевода прав и обязанностей как раз и заключается в том, что договор, заключенный с нарушением преимущественного права, остается действительным, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве . Из следующих соображений с таким мнением можно не согласиться.
———————————
Скловский К., Смирнова В. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2021. N 10, 11; Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2021. N 2; Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2021. N 7.
Требование о переводе прав и обязанностей по договору во всех случаях едино по сути, и, несмотря на то что реализация защиты преимущественных прав имеет некоторые особенности применительно к конкретным их видам, мы, уделив особое внимание защите прав сособственников, надеемся, что некоторые замечания, сделанные по ходу работы, будут универсальны.
Преимущественное право на покупку доли в общей долевой собственности возникает тогда, когда один из сособственников выразит намерение продать свою долю постороннему лицу. В этом случае в силу ч. 2 ст. 250 ГК он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Уже на этом этапе возникает проблема, имеющая большое практическое значение. Следует разрешить следующие вопросы: какова природа данного извещения, можно ли его считать офертой и применять к нему соответственно ст. ст. 435 — 443 ГК или же по аналогии подлежат применению лишь отдельные статьи из числа указанных?
Ряд авторов однозначно признают за таким извещением характер оферты . Из этого следует, что лицо, которому направлено извещение, своей волей может обеспечить заключение договора купли-продажи.
———————————
Скловский К., Смирнова В. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2021. N 10, 11; Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция.
