Судебная практика о признании торгов арестованной квартиры недействительной изза нарушения прав залогодателя судоисполнителем
Представитель ответчика Кузнецова А.Е. по доверенности Казимиров С.В. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, указав, что торги были проведены в соответствии с решением Преображенского районного суда г. Москвы, которым обращено взыскание на квартиру по адресу: , путем продажи с публичных торгов и определена начальная продажная цена квартиры.
Решение суда о признании недействительными торгов по реализации заложенного имущества, Судебная практика
При нежелании должника исполнять свои обязательства перед кредитором он может использовать самые различные уловки с целью выведения имущества из-под залога, в частности заключить с продавцом имущества, которое он заложил, соглашение о расторжении договора либо инициировать со стороны продавца расторжение их договора, признание его недействительным или незаключенным в зависимости от ситуации. Контролируя такой процесс, недобросовестный залогодатель может признать исковые требования своего контрагента, чтобы создать условия для предъявления залогодержателю требования о признании залога прекращенным. Однако для добросовестного залогодержателя, который на момент заключения договора залога не знал о том, что залогодатель лишится права собственности, залог сохраняется и имущество, будучи обремененным залогом, возвращается от залогодателя к иному лицу (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2021 N 16513/11).
На случай неисполнения залогодателем своего обязательства в п. 2 ст. 351 ГК РФ предусмотрено право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а если оно не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Тем не менее это не означает, что залогодержатель ограничен в выборе другого способа защиты гражданских прав, перечисленных в ст. 12 ГК РФ. В их числе законодатель предусмотрел такой способ, как присуждение к исполнению обязанности в натуре, например понуждение к заключению договора страхования предмета залога, если залогодатель от исполнения указанной обязанности уклонился (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2021 N Ф03-А51/04-1/1259).
Необходимо учитывать, что залог сохраняется и при отчуждении имущества, при этом в законе не предусмотрены какие-либо исключения, позволяющие освободить покупателя, который приобрел заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей на основании того, что он не знал о залоге (Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2021 N 11В07-12, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 19.03.2021 N 33-2358).
Более того, в практике известны случаи, когда залогодержатель добивался восстановления права залога даже в ситуации, когда после продажи имущество было разделено на несколько объектов и снова распродано по частям. Несмотря на то что изначальный предмет залога был видоизменен в результате совершения указанных действий, залогодержатель вправе требовать восстановления права залога на все упомянутые объекты, поскольку для сохранения силы залога в законе не предусмотрено внесение изменений в части описания предмета залога и его оценки, равно как и регистрация таких изменений, когда предметом залога было недвижимое имущество (Постановление ФАС Московского округа от 02.10.2021 N А40-148453/2021).
Однако покупатель может не опасаться возможных претензий со стороны кредитора продавца, который предоставил ему кредит на покупку строящегося объекта с условием о последующем залоге завершенного строительством объекта. На стадии выдачи кредита, когда предмет залога отсутствует, стороны не могли заключить договор залога. В дальнейшем и такие ситуации нередки; получив в собственность готовый объект, собственник не оформляет залог в пользу кредитора, а сразу продает этот объект. В таком случае право залога не возникает, так как между кредитором и собственником отсутствует договор залога, и согласно закону оснований для его возникновения также не имеется. Поэтому имущество считается не обремененным залогом и покупатель в результате сделки с первоначальным собственником получает его в собственность свободным от данного притязания. Кредитор вместе с тем не лишен возможности в самостоятельном порядке предъявить свои требования к должнику в связи с неисполнением последним обязательства по оформлению залога.
В ситуации, когда договор залога был прекращен, при передаче имущества в залог по новому договору залога в случае восстановления в правах прежнего залогодержателя он не получает преимущества перед последующим залогодержателем, поскольку положение последнего не должно ухудшаться, если он действовал добросовестно и не располагал информацией о нарушении прав предыдущего залогодержателя (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2021 N 306-ЭС15-8369).
Распоряжение заложенной квартирой
Преображенского районного суда города Москвы от 01 июля 2021 года по гражданскому делу № сроком до 01 ноября 2021 года, что подтверждается копией определения суда ( л.д.102). 25 апреля 2021 года Федеральное агентство по управлению государственным имуществом ( Росимущество) в соответствии с Государственным контрактом от 31 января 2021 года № и Техническим заданием, являющимся приложением № к Государственному контракту, заключенному между Росимуществом и ООО «РЭС-Юдиката», в соответствии с постановлением о передаче арестованного имущества на реализацию от 18 апреля 2021 года судебного пристава-исполнителя Щукинского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве, Росимущество поручает ООО «РЭС-Юдиката» принять от судебного пристава-исполнителя и реализовать на торгах заложенное недвижимое имущество, принадлежащее Кусову Р.И.
Судебная практика о признании торгов недействительной
Снижение доходов ипотечных заемщиков все чаще приводит к тому, что многие из них не в состоянии вовремя вносить платежи даже по реструктурированным кредитам. В результате банк или сам собственник принимает решение о продаже своей недвижимости. Если вы решили приобрести подобный актив, советуем прочитать эту статью. Фото: DP/Legion-media История многих объектов жилой недвижимости на российском рынке связана с кредитами. Если ипотека выплачена, то даже при наличии неснятого обременения проведение сделки сложности не представляет: справка банка о погашении кредита вместе с пакетом документов для оформления купли-продажи подается в Росреестр, и обременение снимается непосредственно перед регистрацией перехода права собственности к покупателю. Если же ипотека не выплачена и обременение в пользу банка не погашено, то купля-продажа квартиры может проходить по двум различным сценариям.
Судебная практика о признании торгов арестованной квартиры недействительной изза нарушения прав залогодателя судоисполнителем
3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения. Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание. Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.
Процедура признания договора залога недействительным из судебной практики
При нежелании должника исполнять свои обязательства перед кредитором он может использовать самые различные уловки с целью выведения имущества из-под залога, в частности заключить с продавцом имущества, которое он заложил, соглашение о расторжении договора либо инициировать со стороны продавца расторжение их договора, признание его недействительным или незаключенным в зависимости от ситуации. Контролируя такой процесс, недобросовестный залогодатель может признать исковые требования своего контрагента, чтобы создать условия для предъявления залогодержателю требования о признании залога прекращенным. Однако для добросовестного залогодержателя, который на момент заключения договора залога не знал о том, что залогодатель лишится права собственности, залог сохраняется и имущество, будучи обремененным залогом, возвращается от залогодателя к иному лицу (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2021 N 16513/11).
На случай неисполнения залогодателем своего обязательства в п. 2 ст. 351 ГК РФ предусмотрено право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а если оно не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Тем не менее это не означает, что залогодержатель ограничен в выборе другого способа защиты гражданских прав, перечисленных в ст. 12 ГК РФ. В их числе законодатель предусмотрел такой способ, как присуждение к исполнению обязанности в натуре, например понуждение к заключению договора страхования предмета залога, если залогодатель от исполнения указанной обязанности уклонился (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2021 N Ф03-А51/04-1/1259).
Необходимо учитывать, что залог сохраняется и при отчуждении имущества, при этом в законе не предусмотрены какие-либо исключения, позволяющие освободить покупателя, который приобрел заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей на основании того, что он не знал о залоге (Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2021 N 11В07-12, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 19.03.2021 N 33-2358).
Более того, в практике известны случаи, когда залогодержатель добивался восстановления права залога даже в ситуации, когда после продажи имущество было разделено на несколько объектов и снова распродано по частям. Несмотря на то что изначальный предмет залога был видоизменен в результате совершения указанных действий, залогодержатель вправе требовать восстановления права залога на все упомянутые объекты, поскольку для сохранения силы залога в законе не предусмотрено внесение изменений в части описания предмета залога и его оценки, равно как и регистрация таких изменений, когда предметом залога было недвижимое имущество (Постановление ФАС Московского округа от 02.10.2021 N А40-148453/2021).
Однако покупатель может не опасаться возможных претензий со стороны кредитора продавца, который предоставил ему кредит на покупку строящегося объекта с условием о последующем залоге завершенного строительством объекта. На стадии выдачи кредита, когда предмет залога отсутствует, стороны не могли заключить договор залога. В дальнейшем и такие ситуации нередки; получив в собственность готовый объект, собственник не оформляет залог в пользу кредитора, а сразу продает этот объект. В таком случае право залога не возникает, так как между кредитором и собственником отсутствует договор залога, и согласно закону оснований для его возникновения также не имеется. Поэтому имущество считается не обремененным залогом и покупатель в результате сделки с первоначальным собственником получает его в собственность свободным от данного притязания. Кредитор вместе с тем не лишен возможности в самостоятельном порядке предъявить свои требования к должнику в связи с неисполнением последним обязательства по оформлению залога.
В ситуации, когда договор залога был прекращен, при передаче имущества в залог по новому договору залога в случае восстановления в правах прежнего залогодержателя он не получает преимущества перед последующим залогодержателем, поскольку положение последнего не должно ухудшаться, если он действовал добросовестно и не располагал информацией о нарушении прав предыдущего залогодержателя (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2021 N 306-ЭС15-8369).
Распоряжение заложенной квартирой
Также установлено, что соглашение залогодержателя и залогодателя о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, которое является предметом залога, которое содержится в отдельном документе, должно быть заключено в той же форме, в какой был составлен сам договор о залоге. Так исполнение соглашения о внесудебном порядке взыскания в отношении предмета ипотеки подлежит исполнению только после проведения его государственной регистрации (согласно пункту 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Судебная практика по залогу
Последствием недействительности сделки (в данном случае — заключенного на торгах договора) является двухсторонняя реституция и передавая квартиру должнику, суд обязан был одновременно взыскать в пользу покупателя уплаченную денежную сумму с специализированной организации, проводившей торги, поскольку она выступает в сделке продавцом.
Конференция ЮрКлуба
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков ( пункт 4 статьи 58 Закона об ипотеке, пункт 3 статьи 92 Закона об исполнительном производстве).
Дело NА53-3803
При разрешении дел об оспаривании торгов суды руководствовались положениями статьи 449 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 1 июня 2021 года) о том, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, и о том, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Споры о признании торгов недействительными
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основании исследования всей совокупности представленных доказательств в соответствии с правилами статей 12, 56, 67 ГПК РФ и подробно мотивированы, а с доводами апелляционной жалобы согласиться не может.
О признании недействительными результатов публичных торгов по продаже квартиры
Научно-консультативным советом при ФАС СКО 02.03.2021 сделан вывод о том, что проданное с торгов имущество, в случае признания их недействительными, подлежит возврату должнику, являющему надлежащим субъектом реституции. Однако при этом следует учитывать основания, по которым торги признаны недействительными. В случае если судебным приставом не допущено нарушений при аресте, описи и оценке имущества, оно подлежит возврату для повторного проведения торгов. Нарушение же процедуры описи и ареста имущества приводит к отпадению законности владения спорным имуществом со стороны службы судебных приставов, и при таких обстоятельствах оно должно быть возвращено должнику. Служба судебных приставов, равно как и специализированная организация, проводившая торги, не могут признаваться субъектами реституции, проводимой в порядке статьи 167 Кодекса.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа “Тематическое обобщение за первое полугодие 2021 года (Практика рассмотрения споров о признании недействительными торгов и заключенных по их результатам сделок
В соответствии с положениями ст.ст.166-168 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Дело № не определено
Исковые требования:
Признать договор залога недвижимости (ипотеки) недействительным, применить последствия недействительности сделки.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены.
Позиция суда:
Должник признан банкротом, конкурсный управляющий обратился с обозначенными выше требованиями в суд. Договор ипотеки признан недействительным, т.к. его заключение влечет за собой причинение имущественного вреда и нарушение баланса интересов кредиторам должника, т.к. ставит одного кредитора (банк) в более преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами в силу положений ст.334 ГК РФ. Банк, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, не мог не знать о финансовом положении общества, не позволяющем исполнить им денежное обязательство в связи с недостаточностью денежных средств. Договор ипотеки заключен в качестве обеспечения исполнения по всем ранее заключенным между банком и должником кредитным договорам. На момент заключения договора у должника имелась задолженность перед другими кредиторами, которая возникла ранее задолженности перед банком. Заключение договора ипотеки направлено на обеспечения исполнения требований банка в приоритетном порядке в ущерб интересам других кредиторов и может привести к полной или частичной утрате возможности других кредиторов должника получить удовлетворение своих требований.
Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования
Этот момент урегулирован положениями ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые определяют, что с лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый
государственный реестр недвижимости. То есть, в данном случае правоустанавливающими документами будут и договор купли-продажи, и протокол. Эти документы организатор торгов обязан оформить в течение пяти дней с момента внесения Вами покупной цены.
