Чем отличается залог на аукционе по залоговой квартире от арестованной квартиры
Вместе с тем, несмотря на то, что закон не предусматривает фигуры добросовестного приобретателя права залога, в судебной практике распространен подход, признающий наличие залогового права за лицом, которое, заключая договор залога, не знало и не должно было знать о том, что залогодатель не является собственником предмета залога. В противном случае, как указывают суды, на добросовестного залогодержателя возлагались бы риски последствий, связанных с нарушением залогодателем требований закона (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2021 N 2763/11).
Правовые вопросы
Зачастую просматривая лоты, предлагаемые на торгах по банкротству, можно увидеть информацию об обеспечении имущества залогом. Не будучи специалистом, хорошо ориентирующимся в торгах по реализации имущества должников, регулируемых Федеральным законом №127-ФЗ от 26.10.2021. «О несостоятельности (банкротстве)», у человека сразу возникает опасение, безопасно ли покупать такого рода товар. Ведь выкладывая немалые деньги за него, не хочется, чтобы в итоге пришлось ходить по судам и доказывать свое право собственности. Не стоит бояться лотов, которые находятся под залогом, все ограничения будут сняты после покупки. В соответствии с пунктом 1 статьи 126 вышеупомянутого Федерального закона, с начала открытия конкурсного производства с имущества снимаются все аресты, наложенные на него ранее, а новые не допускаются. Логично, что возникает следующий вопрос: если обременение каким-либо банком снимается в момент открытия конкурсного производства, то зачем указывать подобную информацию. Все довольно просто. Арбитражный управляющий указывает такие данные для регулирования права залогового кредитора на погашение возникшей перед ним задолженности, возникшей в связи с банкротством должника. В статье 138 упомянутого выше закона описывается, как распределяются денежные средства, вырученные от реализации залогового имущества. Кредитор, в отличие от остальных должников, получает деньги в первую очередь.
Чем отличается залог на аукционе по залоговой квартире от арестованной квартиры
Но гораздо чаще заемщик и по кредиту не платит, и к кредитору не обращается – в таких случаях банк направляет ему официальное уведомление об обязательном досрочном погашении долга, а если и оно не исполняется, то недвижимость по решению суда отправляется искать нового хозяина на публичных торгах. После того, как суд вынесет решение о реализации заложенного имущества с торгов, настает время работы судебных приставов-исполнителей. В их задачи входит описать имущество, которое находится в квартире, выселить должника и отправить недвижимость на реализацию. Срок извещения участников торгов иной – не раньше, чем за 30 дней, но не позже, чем за 10 дней до начала мероприятия; в остальном же механизм проведения торгов почти аналогичен аукциону.
Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни
По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно, если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога. Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.
Аванс, задаток, залог — разбор полетов
Когда же дело доходит до изъятия залоговой квартиры у безнадежного должника, закон остается на стороне кредитора. «Закон позволяет обратить взыскание на заложенную квартиру, даже если квартира оказывается единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи помещением, – поясняет Максим Богомолов, – И суды, как правило, удовлетворяют требования банков об обращении взыскания на предмет ипотеки. Закон есть закон, и игнорировать его суды не могут».
Чем отличается залог на аукционе по залоговой квартире от арестованной квартиры
- Участник торгов подписывает с продавцом (им выступает банк или государственный служащий) договор о передаче суммы задатка.
- Составляется заявка на участие в мероприятии, прилагается к ней необходимый набор документов.
- Заявитель допускается или отстраняется от участия в торгах, при этом ему выдается соответствующий протокол. Гражданин или компания, допущенная к мероприятию, являются его участниками.
Нюансы покупки арестованной квартиры
Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.
В каком случае квартира продается приставами с торгов
- Обеспечительную. Позволяет предотвратить неисполнение контрагентом принятых им обязательств, в том числе их ненадлежащее исполнение (см. апелляционное определение Ростовского областного суда от 13.12.2021 по делу № 33-14520/2021).
- Доказательственную. Служит свидетельством того, что между контрагентами действительно была заключена соответствующая сделка и возникли обязательства, которые обеспечивает задаток (см. решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 07.07.2021 по делу № 2-2713/2021).
- Платежную. Этот вид обеспечения имеет платежный характер и считается способом платежа (см. решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.01.2021 по делу № А07-17776/2021).
В чем разница между залогом и задатком
Не существует четких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья. Более того, в объявлениях о продаже квартир, публикуемых в Интернете и в тематических изданиях, зачастую никак не отражен особый статус объекта недвижимости. Все занимательные подробности клиент выясняет уже в процессе общения с представителями продавца. И здесь возникает главная «развилка». Дело в том, что залоговая квартира может продаваться (и, соответственно, покупаться) тремя способами.
Как купить у банка залоговую квартиру
- Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
- Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
- Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
- Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
- Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
- Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.
Аванс, задаток, залог — разбор полетов
- У должника, если он согласовал свои действия с банком. В этом случае стоимость квартиры не будет отличаться от среднерыночной или будет отличаться незначительно.
- У банка через аккредитованное риэлторское агентство. Банк не имеет права продавать что-либо, поэтому непосредственной реализацией будет заниматься агентство недвижимости, с которым у банка заключен договор. Цена зависит от агентства.
- Участие в открытых торгах. В этом случае просмотр квартиры невозможен. Кроме того, потребуется сразу внести залог, который возвращается в случае проигрыша на аукционе.
Покупка арестованного имущества, квартиры у банка
Нарушения условий договора ипотечного кредитования нередко влекут за собой вынужденную меру — выселение из приобретенной квартиры и реализацию объекта жилой недвижимости на торгах. Как проходят публичные торги, в каком случае торги могут быть признаны несостоявшимися – читайте в нашей статье. Итак, в первую очередь, отметим какими нормативно-правовыми актами регулируется реализация заложенного имущества, в частности, ипотечной квартиры:
Публичные торги по продаже недвижимого имущества
- Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
- Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
- Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.
Покупка арестованной квартиры: с торгов, у банка
Аукционы бывают открытого и закрытого типа. При проведении открытых торгов все видят ставки оппонентов. При закрытом аукционе ставки подаются аукционисту (организатору аукциона) в конвертах, публичной их огласки не происходит. В свое время по такому типу проводились приватизационные аукционы в России.
Как купить квартиру на аукционе
В продолжение темы о залоге рассмотрим является ли покупка залогового имущества у банкрота рискованным делом и что происходит с залоговым обременением после реализации имущества банкрота. Покупает ли победитель торгов вместе с лотом дополнительные проблемы? Рассмотрим этот вопрос с точки зрения теории (закона) и сравним теоретические выкладки с суровой реальностью жизни.
