Купить квартиру по переуступке в новостройке
Переуступка квартиры в новостройке
От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.
В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.
Порядок оформления договора цессии в новостройке
О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.
С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.
Как продавать квартиру в новостройке
- Определить цену продажи квартиры;
- Разместить рекламные объявления о продаже;
- Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
- Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
- Договориться об условиях расчетов;
- Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
- Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.
А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания Акта приема-передачи квартиры, дольщик может продать ее только по Договору переуступки прав требования.
Купить квартиру по переуступке в новостройке
Условно говоря, продавцы квартир по переуступке делятся на два класса: «физики» и «юрики», то бишь физические лица и юридические. Первые – это либо инвесторы, вложившие деньги на самой рискованной стадии начала строительства и теперь выходящие «из бетона» с прибылью, либо те, кого в процессе строительства сильно изменились жизненные обстоятельства. Например, срочно нужны деньги или, наоборот, квартира попросторней.
Для неискушенного покупателя сделка по переуступке, возможно, покажется необычайно сложной. Однако практика говорит о том, что она ничем не сложнее любого другого способа приобретения жилья на первичном рынке. Впрочем, сразу оговоримся: речь идет о покупке квартиры в доме, строящемся в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», где жилье реализуется с помощью договоров долевого участия (ДДУ).
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.
Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.
Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.
Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.
Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки
Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.
Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.
Покупка квартиры по переуступке
После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.
- Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
- Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
- Согласие второго супруга на сделку.
- Все квитанции об оплате долевых взносов.
Переуступка квартиры в новостройке в Санкт-Петербурге
Человеку, приобретающему права на квартиру, такая сделка может быть выгодна, тем, что жилье в доме, в котором все площади уже распроданы, может принадлежать ему. То есть переуступка в этом случае единственная возможность поселиться в приглянувшемся месте и доме.
Переуступка прав подразумевает сделку, при которой права и обязанности перед строительной компанией или застройщиком, переходят от лица заключившего сделку к другому лицу. Такая сделка возможна независимо от того, какой договор был изначально заключен с застройщиком. То есть возможность заключения договора переуступки прав не зависит от схемы оформления.
Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке
Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.
У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.
Купить квартиру по переуступке в новостройке
Екатерина: Переуступка права требования может относиться к любому виду договоров, поэтому давайте сразу ограничимся, что мы говорим о тех договорах долевого участия, которые заключены в рамках ФЗ №214. Тогда мы скажем о том, что перевод прав или обязательств, или одновременный перевод прав и обязательств от одной стороны к другой, по отношению к третьей стороне – это и будет переуступкой прав.
Екатерина: В разные периоды времени, этот процент разный. Когда-то доля инвестиционных сделок оценивалась на уровне 10% от общего количества, когда жилье было еще не в колоссальном дефиците, и большая часть сделок совершалась для собственного проживания.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке в России в 2021 году
Гражданин подписывает с компанией-застройщиком договор долевого участия в строительстве этот документ обязывает дольщика вносить денежные средства необходимые для постройки его будущей квартиры в соответствии с графиком оплаты и иными договоренностями. Застройщик же в свою очередь обязуется в течение определенного времени построить и передать дольщику недвижимость определенной площади, с указанными техническими характеристиками (этажность, количество комнат, жилая и вспомогательная площадь и т.д.) Подписание договора долевого участия дает дольщику право требовать от строительной компании построить ему квартиру в соответствии со всеми требованиями, перечисленными в договоре Именно это право требования от застройщика своевременно и в полном объеме достроить и передать в собственность недвижимость в новостройке, можно продать третьим лицам по договору цессии После заключения договора цессии новый владелец прав требования сможет на законных основаниях вести переговоры со строительной компанией требовать передачи квартиры по акту приемки в указанный срок, вести судебные разбирательства в случае невыполнения обязательств застройщиком
- ст. 388 — описывает основные условия переуступки;
- ст. 389 — определяет форму договора цессии и некоторые документальные нюансы (нотариальное заверение, письменное составление и т.д.);
- ст. 390 — устанавливает ответственность лица, передающего свое право требования по договору цессии
Поскольку основой договора цессии являются договоренности между дольщиком и компанией-застройщиком, а также заключенный между ними договор участия в долевом строительстве то применение ФЗ-214 обязательно. Этот закон регулирует особенности сделки долевого участия, ответственность сторон и прочие важные моменты Гражданский Кодекс Российской Федерации цессия является одним из видов гражданско-правового договора, поэтому к ней применимы основные положения данного кодекса (взаиморасчеты, обязательства, штрафные санкции и т.д.)
10 Янв 2019 uristland 518