Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию

Эксплуатация незавершенного строительства

Обычно объекты недвижимости создаются в рамках договора строительного подряда. То есть подрядчик, согласно статье 740 Гражданского кодекса РФ, должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — принять их результат и оплатить. При этом в случае, если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

Поскольку такие факты должны рассматриваться как уклонение от налогообложения. То есть обязанность по уплате налога на имущество у организации, по мнению чиновников (см. письмо Минфина России № 03-05-06-01/30), возникает с момента начала использования объекта в основной деятельности.

Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию

Посредством регулирования федеральных законов, работают городские и региональные градостроительные органы, которые могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы, заниматься принятием законодательных актов, в которых обоснуются экономические или природные условия, учитываемые в местной правовой базе. Однако возможности властей конкретного города, области или края ограничены основами российского законодательства, обязательными к исполнению. Связи с чем, все принимаемые акты на уровне органов местного самоуправления должны полностью соответствовать Конституции РФ, Гражданскому и Градостроительному кодексу Российской Федерации (ГК РФ и ГрК РФ).

Существует взаимосвязь между завершением строительства, для которого понадобится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в порядке, определенном ст.55 ГрК РФ и заявлением застройщика или уполномоченной организации, которая обращается в органы исполнительной власти субъекта РФ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором есть перечень необходимых документов, указанных в ч.3 ст.55 ГрК РФ. Среди них:

Ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства

3.2. Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1, 2, 3 и 9 части 3 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в части 2 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;

Что такое объект незавершенного строительства

  1. Далее заказчик письменно уведомляет подрядчика о своем решении в соответствии с теми сроками, которые были указаны в договоре подряда.
  2. Необходимо получение разрешения на консервацию со стороны государственной экологической экспертизы, работу которой заказчик оплачивает в полном объеме.
  3. При необходимости заказчик также должен заблаговременно направить письменные уведомления в различные органы и структуры, например:
  • в пожарную инспекцию;
  • в местное отделение ГИБДД;
  • органы внутренних дел и др.
  1. Заказчик перед проведением консервации обязан:
  • оплатить подрядчику в полном объеме все работы, выполненные к настоящему моменту (статья 752 Гражданского кодекса);
  • возместить возможный материальный ущерб, связанный с таким решением (например, строительная компания уже приобрела все необходимые материалы, а теперь необходимость в них отпала);
  • договориться о дальнейшем плане действий, если заказчик предполагает консервацию на определенный срок с дальнейшей «разморозкой» строительства.
  1. Если консервация проводится силами компании-застройщика (это наиболее распространенный случай на практике), то заключается новый договор подряда (или дополнительное соглашение к изначальному договору), в котором указываются дата начала и окончания консервации, виды работ, стоимость и другие существенные условия.
  2. Созыв инвентаризационной комиссии для оценки объекта и определения условий консервации. В эту комиссию входят представители всех участников договора подряда:
  • генерального подрядчика и субподрядчиков;
  • заказчика;
  • компании, разрабатывавшей проект здания.
Интересно почитать:  До скольки детям можно гулять по закону

Законодательство не выделяет степени незавершенности строительства, поэтому в общем смысле незавершенным является любой объект, начиная с того, у которого только заложен фундамент, и заканчивая тем, в котором не выполнены инженерные, отделочные работы, необходимые для ввода здания в эксплуатацию.

Как ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства

Как ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства-жилой дом, фактически строительство завершено, если нет документов на земельный участок и Куги не заключает договор аренды з/у. У прежнего собственника договор аренды, разрешение на строительство были. —у прежнего собственника их и возьмите.

Как ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства-жилой дом, фактически строительство завершено, если нет документов на земельный участок и Куги не заключает договор аренды з/у. У прежнего собственника договор аренды, разрешение на строительство были.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА СОЗДАННЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕЗУЛЬТАТЕ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ДАННОГО ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В соответствии с п. 27 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от 08.06.2021 N 113, при осуществлении государственной регистрации прав в случае ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, право на который ранее было зарегистрировано в ЕГРП, раздел ЕГРП, связанный с объектом незавершенного строительства, введенным в эксплуатацию, закрывается в соответствии с п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее — Правила). На объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, открывается новый раздел ЕГРП.

Согласно п. 2 ст. 12 Закона о регистрации Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Учет объектов незавершенного строительства

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2021 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

Как оформить незавершенное строительство дома

Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации. Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации. Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья.

Следует знать, что в 2021 году были приняты поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым все объекты незавершенного строительства теперь относятся к недвижимому имуществу. До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд. Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны:

Интересно почитать:  Индексация Пенсии Инвалидам 1 Группы В 2021 Году

Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию

5. Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В ходе осмотра построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Налог на имущество — объект незавершенного строительства

Льготированию не подлежат также объекты, используемые в предпринимательской деятельности. К НЗС, которое, являясь недостроем, еще не используется в предпринимательских целях, льгота может быть применена. Однако если ИФНС будет выявлен факт такого использования НЗС, то налог на это имущество начислят.

Налог на имущество имеет статус регионального, и особенности его применения как для юридических, так и для физических лиц регламентируются законами субъектов РФ, которым дано право определения особенностей налоговой базы, дифференциации налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введения дополнительных льгот. При этом для юрлиц возможно установление отличных от других регионов порядка и сроков уплаты налога. Для физлиц срок уплаты налога на имущества является единым на всей территории Российской Федерации – не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Экспертиза незавершенного строительства для суда

Таким образом, ОНС характеризуются тем, что их постройка начата, но официально не окончена в установленном действующим законодательством порядке — вводом в эксплуатацию. Соответственно, это имущество имеет определенную стоимость, оценивается в денежном эквиваленте, но без надлежащего оформления не может выступать объектом гражданских правоотношений. Чтобы официальным образом получить статус ОНС, производится соответствующая экспертиза незавершенного строительства для суда.

Проведенная профильными специалистами строительная экспертиза незавершенного строительства позволяет дать максимально точную, достоверную оценку относительно состояния, ценности ОНС, а также того, возможно ли достроить данное здание, какова будет продолжительность, стоимость, а также целесообразность завершения строительных работ. Заключение экспертов имеет юридический вес.

Понятие объектов незавершенных строительством

Особо обратим внимание на то, что разрешенное застройщику привлечение денежных средств путем эмиссии денежных сертификатов не выводит его из-под действия комментируемого Закона и не освобождает его от необходимости получить разрешение на строительство объекта недвижимости до начала эмиссии.

До момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами, что исключает возможность признания права собственности на объект, его передачу третьему лицу или предъявление заказчиком подрядчику виндикационного иска (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 февраля 2021 года N АЗЗ-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2, от 17 марта 2021 года N АЗЗ-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2021 года N Ф04-462/2021(31422-А03-38)).