Какие риски при покупке квартиры в новостройке
Риски при покупке квартир в новостройке
Один из самых распространенных рисков, не связанный с прекращением строительства, это случаи продажи одной квартиры сразу нескольким дольщикам. Самое интересное, что иногда квартиру продают по два-три раза из-за банальной ошибки или несогласованности действий застройщика и агентств недвижимости.
Квартиры в строящихся домах стоят на 25-30% меньше, чем в уже сданных объектах. Кроме того, в большинстве случаев застройщик разрешает вносить денежные средства частями. Немаловажный момент: за два года цены на рынке жилья могут ощутимо возрасти, а недвижимость – одно из самых выгодных вложений.
Покупка квартиры в строящемся доме: какие риски
Юридическая безграмотность граждан и нечистоплотность компаний-застройщиков являются основными причинами высокой вероятности при покупке квартиры в доме на этапе строительства всё потерять. Незнание законов и собственных прав приводит к тому, что граждане добровольно отдают собственные сбережения без получения гарантий с другой стороны. Когда квартиры существуют только на бумаге, а договор заключен неправильно, доказать собственные права на недвижимость будет непросто даже в суде.
В определённой степени исключить риски, покупая квартиру в новостройке, можно, если ведущие риэлторские агентства принимают участие в продажах. Такие компании занимаются квартирами и другой недвижимостью много лет и тщательно берегут собственную репутацию. Поэтому они никогда не станут иметь дело с застройщиками, в которых не уверены.
Собираемся купить квартиру от застройщика в Смоленске
В первую очередь, всегда проверяйте застройщика. Начните проверку с реестра проблемных девелоперов. Администрация Смоленской области еще несколько лет назад позаботилось о создании такого списка. Отсутствие названия компании в «черном списке» — должно стать первым шагом на пути к доверию данному застройщику. Первым, но далеко не единственным.
Часть застройщиков, в настоящий момент испытывает серьезные финансовые проблемы, по причине которых, сроки сдачи их объектов серьезно затягиваются. Даже если компания-застройщик не пытается обмануть своих клиентов, самим клиентам от этого не легче, ведь вопрос заселения в новый дом находится в подвешенном положении. Именно поэтому, проверять компанию-застройщика необходимо самостоятельно. Поверьте, у вас не займет уж очень много времени поискать информацию о сданных в Смоленске объектах и отзывы о качестве проведенных работ.
Как купить квартиру в новостройке без обмана
Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.
Схем «кидалова» на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации «крутили» деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.
Какие риски при покупке квартиры в новостройке
Последствия в таких случаях для инвесторов, как правило, одинаковые — потеря денежных средств и в перспективе наличие определенного количества судебных процессов с не очень обнадеживающим конечным результатом в части реального возврата вложенных средств или получения объекта недвижимости.
Последствия в таких случаях для инвестора, как правило, выражаются или в серьезном срыве оговоренных с застройщиком сроков получения квартиры, так как сроки строительства или введения здания в эксплуатацию обычно увеличиваются на время, требуемое застройщику для урегулирования с контролирующими органами и органами местного самоуправления конфликта, вызванного допущенными им нарушениями, или, если застройщику так и не удалось урегулировать такой конфликт – к судебным тяжбам, с довольно призрачной перспективой в части реального возврата ранее вложенных средств или получения объекта недвижимости.
Как минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке
Кроме того, в изменении метража квартиры бывают «виноваты» результаты обмеров БТИ. «Очень незначительные различия в метражах могут возникнуть в результате обмеров БТИ. Но от этого не застрахован ни один застройщик», — объясняет Дмитрий Отяковский, коммерческий директор группы компаний «Пионер». Если подобное расхождение имеет место, то его также нужно официально зарегистрировать. Чаще всего оно не превышает пары «квадратов». При этом, если квартира больше, то покупатель оплачивает «лишние» метры, если же меньше – то деньги должен возвратить застройщик. «Данное расхождение в площади фиксируется в акте-приеме квартиры, который подписывает покупатель и застройщик. Так что в данном случае несоответствие площади реальной квартиры и зафиксированной в договоре, во-первых, небольшое, во-вторых, полностью компенсируется», — поясняет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».
Как говорят эксперты, при покупке новостройки можно обезопасить себя грамотно оформленным договором купли-продажи. Александр Зиминский советует, чтобы в договоре были прописаны все параметры квартиры, вплоть до мельчайших деталей — метраж, данные кадастрового паспорта и экспликации БТИ (если они уже есть в наличии в момент заключения договора), а также этаж и расположение квартиры на этаже. Кроме того, к договору должен быть приложен план этажа с указанием на нем квартиры, говорит эксперт. Также на сегодняшний день договор включает в себя допустимые отклонения по метражу, не влекущие за собой никаких денежных перерасчетов. «В том случае если площадь квартиры будет отклоняться от заявленного метража больше, чем это предусмотрено договором, возникают обязательства: у покупателя — по оплате дополнительных метров, у застройщика — по возврату покупателю части уплаченных денежных средств. В любом случае, все условия должны быть прописаны в договоре, в том числе сроки выплат», — пишет rulinia.ru.
Риски при покупке квартиры в новостройке
Главный риск при покупке жилья в новостройке, находящейся на каком-либо этапе строительства (то есть, объект недвижимости еще фактически не сдан в эксплуатацию), является следствием незнания потенциальным покупателем правовой базы. Застройщик имеет возможность, приняв от клиента деньги, ничего не предоставить взамен, либо продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям, предоставив последним в судебном порядке решать – кому достанется квартира.
Если же банки и страховые компании подтверждают свое доверие к возводимому объекту – шансы дольщика получить жилье существенно возрастают. Кстати, на начальном этапе строительства банковская аккредитация вполне может отсутствовать, дольщикам также рекомендуется воздержаться от участия на этом этапе. Кроме того, если застройщик застраховал объект по нескольким крупным рискам, значит – он действительно намерен возводить объект, а не просто собирать средства.
Главные риски при покупке квартиры в новостройке
Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.
Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.
Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика
Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.
Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только. Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене. Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд. Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.
Покупка квартиры в новостройке
Следует ознакомиться с правоустанавливающими бумагами застройщика, с разрешением на строительство, инвестиционными контрактами, протоколом распределения квартир, свидетельством на собственность на землю под строительство или договор аренды участка, постановления органов местной администрации, проектной документацией и техническими обоснованиями.
Сегмент покупки первичного жилья вырвался вперед в сравнении со «вторичкой». В связи с расширением рынка, появлением домов не только на окраинах города и новых районах, но и в престижных местах, приобретение жилья в новостройке – это наиболее часто встречающаяся сделка с недвижимостью.
Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски
Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке. Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.
Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.
Какие существуют риски при покупке квартиры в новостройке
- решение относительно отвода участка земли;
- договор относительно аренды земли со сроками, совпадающими или превышающими период завершения строительства;
- технические условия на все коммуникации;
- экспертиза проекта застройки;
- сам проект;
- проспект эмиссии ценных бумаг с финансовой отчетностью, если здание продается по схеме облигаций;
- лицензия на строительный вид деятельности;
- разрешение на начало работ;
- проект договора с инвестором, в котором самое тщательное внимание необходимо уделить срокам сдачи жилья, самому объекту строительства и ответственности компании-застройщика.
Большинство покупателей сегодня определяют для себя более привлекательным рынок первичного жилья. Купить квартиру в новом, только что сданном доме, и стать его первым хозяином является оптимальным вариантом как с финансовой стороны вопроса, так и с точки зрения минимальных рисков документального оформления прав собственности. Однако, несмотря на все преимущества покупки квартир в новострое, существуют подводные камни и здесь. Что необходимо учитывать и на что обратить внимание покупателям новых квадратных метров, попробуем выяснить в этой статье. Сразу отметим, очистить помещение от ртути (
17 Дек 2018 uristland 443