Жилого помещения в многоквартирном доме в
Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых
Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.
Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.
Правила проживания и пользования жилыми помещениями в многоквартирных домах
- Отказывается привести помещение в нормативное состояние, устранив последствия незаконной перепланировки, нарушающей права других жильцов МКД, создающей угрозу для безопасности населения. В соответствии с решением суда такая недвижимость реализуется путем проведения аукционов, публичных торгов.
- Систематически нарушает нормы проживания в МКД (использует жилище не по назначению или бесхозяйственно), что приводит к ограничению прав других жильцов, разрушению жилища. Местный орган власти в такой ситуации уведомляет нарушителя о необходимости прекратить противоправные действия, при необходимости в разумный промежуток времени отремонтировать помещение. Если такое требование жильцом игнорируется, то он подлежит выселению.
- В судебном порядке подтверждено право истребования недвижимости в пользу бывшего собственника спорного помещения, который ранее утратил право собственности помимо своей воли.
- Необходимо изъятие земель, на территории которых находится МКД, для нужд государства.
- Квитанция или иной документ, подтверждающий оплату госпошлины;
- Правоустанавливающие документы на недвижимость;
- Документ, подтверждающий факт предупреждения ответчика о выселении;
- Договор найма (когда выселяется наниматель);
- Документы о прекращении родственных отношений (когда выселяются бывшие члены семьи).
Правила пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирных домах
- вселение без законных оснований: нет документа, подтверждающего куплю-продажу, арендного соглашения;
- имеется договор, подтверждающий права на заселение гражданина, но до этого помещение было арестовано;
- родственники собственников, нанимателей не выразили согласия на заселение;
- судом установлена незаконность проживания гражданина с несовершеннолетним ребенком;
- документы, дающие основание на вселение, не имеют законодательной силы.
Как провести процедуру перевода жилого дома в многоквартирный или гостиницу
Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), обладающего более высокой юридической силой по отношению к нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, в том числе при регулировании вопросов, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Основные права и обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме
Состояние квартиры не должно представлять угрозы для самих ее жильцов, а также их соседей. В квартире нужно своевременно проводиться ремонт, не допускается производство незаконных перепланировок, иных действий, ведущих к разрушению объекта. Пользование жильем не должно нарушать ничьих интересов.
Для многих общее имущество многоэтажного дома является очень абстрактным понятием. Что именно к нему относится, знают далеко не все. Фактически общими признаются места, оборудование, техническое оснащение, используемое всеми жильцами дома, необходимое для его эксплуатации в целом. Иными словами, все, что находится за пределами квартир, является общим.
Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме: пошаговая инструкция
Далее порядок действий собственника квартиры напрямую зависит от того: нужна перепланировка или нет. Если собственник намерен продавать бывшую квартиру, то перепланировку можно и не делать, так как новый владелец наверняка захочет выполнить ее по своему собственному проекту. Если же без перепланировки не обойтись, например, собственник желает использовать площадь для размещения собственного коммерческого предприятия, то возможны два варианта:
Если межведомственная комиссия принимает по заявлению положительное решение, то оно оформляется соответствующим постановлением. Собственнику направляется письменное уведомление. Обычно отправка осуществляется Почтой России, но можно и самостоятельно получить уведомление в администрации.
Виды использования подвальных помещений в многоквартирном доме
- Самой первой делается гидроизоляция помешения. Из-за избытка влаги появляется грибок и плесневые поражения поверхностей, что сопровождается неприятным запахом. Человеку нельзя находиться в таком помещении длительное время. Металлические элементы интерьера, детали отделки, оборудование могут выйти из строя из-за коррозийных явлений. Особенно следует защитить электропроводку от замыкания;
- Все подземные помещения недостаточно освещены, даже в случае высокого цоколя и наличия оконных проемов. Необходимо дополнительное освещение, лучше энергосберегающими лампами, поскольку расход на подсветку подвала и так будет достаточно большим;
- Ещё одним обязательным требованием является правильная система вентиляции. Влажность подземного воздуха особенно ощущается при площади более 50 квадратных метров и недостаточных вентиляционных продухах. Из-за этого на стенах и других поверхностях оседает конденсат;
- Если планируется обустройство общественного питания с кухней, вытяжка просто необходима, чтобы запахи и возможный дым от приготавливаемой пищи не проникали в квартиры жильцов и лестничную площадку;
- Звукоизоляция подвала необходима в большинстве случаев, поскольку даже негромкая музыка и небольшое количество людей – это уже достаточный уровень шумовой нагрузки на жильцов дома. Этот вид работ проводится ДО отделки и ремонта цоколя.
- Запрещено использовать помещения общего пользования – лифты, коридоры, лестницы, лифт и пр.;
- Магазины или офисы должны иметь отдельно оборудованный вход;
- Все коммуникации подвала и оборудование для нормальной жизнедеятельности квартир должны быть всегда в свободном доступе.
Нежилые помещения в жилых многоквартирных домах
Загрузка материалов, продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Это мероприятие следует предусматривать с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей при наличии специальных загрузочных помещений.
Санитарно-эпидемиологические правила «СП 2.3.6.1066-01. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов » допускают размещение организаций торговли в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам помещениях, исключения составляют специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2. Такие предприятия должны размещаться в отдельно стоящем здании.
Что входит в состав общедомового имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно ЖК РФ
Внешней границей считается стена многоквартирного дома (ее внешняя сторона). Внутренняя граница определяется местом, где трубы, провода и т.п. переходят в жилое помещение собственников. При условии, что установлены коллективные счетчики потребляемых ресурсов, внешней границей будет считаться то место, где общедомовой счетчик соединяется с соответствующей коммуникационной сетью, которая подведена к многоквартирнику. Внешней границей газовых коммуникаций считается место, где соединяются газораспределительная сеть и первое устройства запора.
Перечитывая обязанности управляющих компаний можно встретить такое выражение как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме или общедомовое имущество. ТСЖ и УК должны осуществлять обслуживание нежилых помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Так что же представляет собой общее имущество в многоквартирном доме? Между собственниками и ТСЖ часто возникают споры, что следует относить к общедомовому имуществу, а что не входит в общую собственность владельцев квартир. Все что относится к данной категории, прописывается в Жилищном кодексе РФ. Однако толковать закон можно по-разному. Особенно этим любят пользоваться нерадивые сотрудники управляющих компаний и недобросовестные ТСЖ.
Как приватизировать нежилое помещение
Оценка дает рыночную стоимость помещения нежилого назначения! Необходимо добавить, что задача и цель оценки фиксируется в договоре. Поэтому если целью оценки фиксировалась сдача помещения в залог, то его уже нельзя будет добавить в уставной капитал компании.
- если предприниматель может выплатить сумму покупки сразу, он получает на руки квитанцию, которая должна быть предоставлена в местный орган власти вместе с ксерокопией;
- если бизнесмен не может сразу выплатить необходимую сумму администрации, то он имеет возможность обратиться за кредитом в банк или заключить соглашение о рассрочке платежа.
Приватизация нежилых помещений в жилом доме
Нежилыми помещениями принято считать офисы, торговые павильоны, склады, помещения образовательного и развлекательного типа, магазины, если они находятся в пределах многоквартирного дома. Как показывает практика, ИП арендуют помещения на первых этажах – очень часто с сохранением текущей планировки. Пользование объектами осуществляется на основании договора аренды. Наличие такого договора дает возможность перевести помещение в собственность.
- Изучите предложения по объекту недвижимости.
- Подайте заявку на участие в торгах (на сайте).
- Оплатите 10% залог.
- Получите право на приобретение нежилого помещения.
- Оплатите оставшуюся сумму.
- Получите постановление местной администрации.
- Зарегистрируйте право собственности в отделении Росреестра.
Количество общественных и жилых помещений в многоквартирных домах»
На современном рынке недвижимости существует тенденция увеличения спроса на встроенные коммерческие помещения жилых домов, которые имеют индивидуальные конструктивные и архитектурные решения, предусмотренные еще на стадии проектирования. Чаще всего в таких помещениях располагаются предприятия, ориентированные на предоставление услуг и продажу товаров жильцам зданий, в которых они располагаются, а также жителям близлежащих домов. С одной стороны, для собственников жилых помещений это удобно, но в некоторых случаях такая ситуация может обернуться и рядом неприятностей: от шума автомобилей при разгрузке продукции, парковки машин посетителей данных организаций до проблем с инженерными системами. Поэтому застройщику необходимо проверить соответствие объекта строительства государственным строительным стандартам и нормам и урегулировать отношения собственников помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации. При подготовке проекта размещения встроенных коммерческих помещений в предынвестиционный период заказчик учитывает ликвидность объектов, которая существенно влияет на финансовый результат инвестиционно-строительной деятельности. Чтобы величина прибыли не была минимальной, инвестору следует оценить экономические возможности проектируемых зданий, провести маркетинговый анализ недвижимости в рассматриваемом районе по соответствующим сегментам рынка, оценить возможности арендаторов, учесть индивидуальные особенности помещений, рассмотреть альтернативные варианты их использования.
Таким образом, при решении всех вопросов устройства коммерческих помещений на первом этаже жилых зданий следует принять во внимание некоторое количество показателей, учитывающих как интересы самого застройщика, так и жителей рассматриваемых и близлежащих домов и районов:
1) Нормативное регулирование;
2)Ликвидность коммерческих помещений;
3) Соответствие свойств рассматриваемых площадей требованиям потребителей;
4)Стоимость помещений.
В первую очередь при устройстве общественных помещений в многоквартирном доме решается задача нормативного регулирования и согласования с надзорными органами. Согласно:
− СП 54.13330.2021 «СНиП 31-01-2021. Здания жилые многоквартирные»:
• В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека, подвергающих опасности жизнь человека, а также приносящих дискомфорт в жизнь людей.
− СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»:
• Нежилые помещения в многоквартирном доме могут располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых, и, согласно градостроительным нормам, не должны нарушать общий архитектурный облик объекта.
• Организациям, расположенным в жилых зданиях, следует иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания.
• Прием продовольственного сырья и пищевых продуктов со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей со стороны магистралей при наличии специальных загрузочных помещений.
• Вентиляция объектов, размещённых в жилых зданиях, должна быть автономной. Допускается присоединять к общей вытяжной системе жилого здания вытяжную вентиляцию общественных помещений, не имеющих вредных выбросов. А вредные вещества, выделяемые в воздух, существуют на многих объектах. Даже в парикмахерских выделяемые аэрозоли не должны попадать в общую вентиляцию.
− СанПиН 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья»
• В нежилых помещениях жилых зданий (кроме общежитий) допускается размещать организации на площади не более 700 м2 с числом посадочных мест не более 50.
• Допускается размещение организаций торговли в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам помещениях, исключения составляют специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2.
• Для сбора мусора и пищевых отходов предусматривают раздельные контейнеры с крышками (или специально закрытые конструкции). Площадки для сбора мусора и пищевых отходов располагаются на расстоянии не менее 25 м от здания.
• Сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией жилых зданий. Это требование касается и предприятий общественного питания.
Ввиду определения недвижимости как товара инвестиционного характера и высокой капиталоемкости строительных объектов одним из важнейших факторов, определяющих выгоду инвестора является ликвидность объекта недвижимости.Необходимо правильно оценить ее степень и осуществить качественное управление данным показателем. На ликвидность объекта строительства оказывают воздействие:
• Фактор местоположения. Жилой дом должен располагаться в месте повышенной активности, на улицах с большой проходимостью, сформированными пешеходными маршрутами и большим трафиком. Должен быть обеспечен свободный доступ на транспортные магистрали, развязки, проходимую или проезжую зону. При отсутствии благоприятных условий для функционирования организаций, расположенных на первом этаже многоквартирного дома, сравнительная ценность такого объекта недвижимости заметно снизится.
Кроме того на ликвидность помещений существенно влияет наличие аналогов в относительной близости к объекту. В большинстве случаев на коммерческих площадях в жилых домах устраиваются предприятия, ориентированные на предоставление услуг местным жителям: продуктовые и хозяйственные магазины, салоны красоты, фитнес-клубы, кафе то есть организации и учреждения, необходимые человеку в первую очередь для комфортной жизни, соответственно, если на небольшом расстоянии от рассматриваемого дома не расположено наиболее выгодных во всех отношениях аналогов, то такие заведения будут востребованными. Поэтому при подборе арендаторов коммерческих площадей компания-застройщик руководствуется необходимостью создания в рамках того или иного жилого дома набора всех необходимых для жизни товаров и услуг, стараясь диверсифицировать объекты социальной инфраструктуры, предусмотреть все самое нужное для жителей района. Очевидно, что нет необходимости делать большое количество встроенных коммерческих помещений в районах, где изначально расположено много объектов коммерции. Таким образом, еще на предпроектной стадии инвестиционно-строительного проекта застройщик должен предусмотреть конструктивные решения коммерческих помещений исходя из сферы деятельности организаций, которые будут расположены на рассматриваемых площадях.
Существует прямая зависимость между количеством жилых и коммерческих помещений в многоквартирном доме: чем масштабнее проект, тем больше в нем предусмотрено коммерческой инфраструктуры. В целом, в проектах многоэтажной застройки доля коммерческих помещений должна составлять примерно 5% от площади квартир. Если строительство ведется в новом квартале, тем более начатом с нуля, — коммерческие помещения жизненно необходимы, и они всегда имеют высокий спрос со стороны инвесторов.
