Чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации
Чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации
В прошлом номере «МЛ» (от 28 октября 2021 года) был опубликован список многоквартирных домов Пензы, которые перешли на непосредственное управление после того, как их управляющие компании стали банкротами. В качестве же обслуживающих организаций часть домов выбрала ОАО «Жилье20» по обслуживанию жилого фонда (ОЖФ), часть — МУП «Жилье22» по ОЖФ. После публикации на редакцию обрушился шквал телефонных звонков: многие пензяки просто не догадывались, что в их доме сменился способ управления.
«Мы посоветовались с жильцами и пришли к выводу, что непосредственное управление требует слишком активного участия собственников, в том числе по заключению прямых договоров по водоснабжению, электроснабжению и т. д., — рассказал старший по одному из домов, расположенных на Западной Поляне, — поэтому на общем собрании решили не менять способ управления, а сменить управляющую организацию. Было обанкротившееся ОАО «Жилье201», стало ОАО «Жилье20» по ОЖФ. Нас заверили, что вновь избранная организация тоже является управляющей».
«Такого не может быть! — заверил корреспондента «МЛ» заместитель главы администрации Пензы Юрий Ильин. — ОАО «Жилье20» по ОЖФ — это не управляющая организация, а обслуживающая. Это бывший МУП, который не может оказывать услуги по управлению домом, а лишь занимается содержанием общего имущества и поддержанием исправного состояния дома».
Да тут у любого мозги съедут набекрень! Значит, самое время научиться отличать управляющую компанию от обслуживающей организации! В чем плюсы и минусы непосредственного управления? Как продолжающаяся в Пензе реформа ЖКХ может отразиться на собственниках, которые исправно платят за содержание и ремонт жилья? Об этом очередной коммунальный ликбез «МЛ».
Каков объем работ?
По словам Юлии Васильевой, обслуживающие организации, как правило, отвечают за выполнение тех работ и услуг, которые у них прописаны в договоре с собственниками, а не тех, которые предусмотрены минимальным перечнем работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Этот минимальный перечень прописан в постановлении Правительства РФ № 290 от 3 апреля 2021 года.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений могут заключить договоры на содержание и ремонт общедомового имущества с любыми обслуживающими организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Как правило, приходится заключать договоры с несколькими организациями на отдельные виды работ — лифт, электросеть, ремонт водопроводных сетей и т. д.
«В этом случае обслуживающая организация будет отвечать только за тот объем работ, который предусмотрен договором, — подводит итог начальник юридического отдела Ассоциации потребителей Пензенской области. — Например, организация, обслуживающая лифт, будет отвечать только за лифт, вывозящая мусор, — только за эту работу и т. д.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, распространяется на обслуживающие организации только частично в рамках тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре между собственниками и обслуживающей организацией».
Преимущества и недостатки управляющей компании перед Советом дома и другими обслуживающими организациями
- Все заботы по содержанию и ремонту здания берет на себя управляющая компания. В то время как ТСЖ или другие объединения жильцов вынуждены заниматься этим самостоятельно, находя специалистов и т. д.
- Если жильцы дома задерживают выплаты, УК может провести запланированные работы за собственные средства. В случае, когда домом управляют жильцы, об это не может быть и речи, так как каких-либо накоплений у таких организаций обычно нет.
- УК всегда выбирает надежных подрядчиков, с которыми сотрудничает уже много лет. Для жильцов, которые управляют домом самостоятельно, это достаточно проблематично.
- В штате УК обычно работают опытные специалисты, занимающиеся обслуживанием дома.
В каких случаях управляющая компания нужна и в каких нет? Для жильцов выбор способа управления домом всегда является трудным. УК или ТСЖ могут не справиться с поставленными задачами, поэтому необходимо решать этот вопрос, учитывая все риски.
Чем отличается управляющая компания от обслуживающей
Если мы говорим про управление, то оно предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом, а также в принятии любого решения. В связи с этим ответственность за управление домом будет лежать на самих собственниках. Сама же обслуживающая организация, которую необходимо будет нанять, отвечает только за качество заказанных и выполненных ею работ. Стоит отметить, что финансирование работ также определяется собственниками.
Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т. д.
Чем отличаются управляющие компании от привычных обслуживающих организаций
В настоящий момент почти все жители многоквартирных домов обслуживаются силами управляющих компаний. Каждый обязан ежемесячно вносить плату за оказанные услуги в установленном размере. Однако многие даже не задумываются о том, каков принцип работы данных организаций и на каких «китах» в данном случае построены взаимоотношения. Для управляющих организаций очень важно соблюдать лицензионные требования, а также систематизировать и автоматизировать информацию. Профессиональную консультацию и поддержку в данных вопросах можно получить здесь.
Чем же отличается управляющая компания от прочих обслуживающих организаций?
Почему многие собственники квартир отдают предпочтение именно такому варианту сотрудничества? Главная отличительная особенность состоит в том, что управляющая компания является организацией коммерческого назначения. Ее деятельность базируется на договорной основе. В управляющую компанию не входят жильцы. То есть, управление находится в руках «третьих лиц». Они уполномочены нести ответственность за предпринятые ими действия. Управляющая фирма является полноценным участником рынка, а именно юридической компанией, которая оказывает ряд услуг своим клиентам.
Чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации
Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.
До принятия Жилищного кодекса РФ управление многоквартирными домами в России осуществляли уполномоченные органами местного самоуправления службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги (далее – служба заказчика). Такое положение устраивало органы местного самоуправления, так как у них сохранилась возможность оказывать административное влияние на процессы управления жилищным фондом.
Чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации
Согласно последним нововведениям в жилищном законодательстве обязанность по содержанию многоквартирных домов была возложена на их жильцов – владельцев квартир. В результате собственники жилья получили право выбора организации, которая непосредственно будет заниматься вопросами технического обслуживания домовладений.
Только на основании нотариально заверенного документа, подтверждающего согласие жильцов, подается заявление на создание ТСЖ. Председатель товарищества и ответственные лица имеют право решать вопросы по поводу тарифов оплаты коммунальных услуг и урегулировать вопросы содержания жилья.
Чем управляющая компания отличается от обслуживающей организации
Приборы учета устанавливают ресурсоснабжающие организации на основании Федерального закона РФ от 23 ноября 2021 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В нем сказано, что в тех многоквартирных домах, где собственники не установили общедомовые приборы учета до 1 июля 2021 года, ресурсоснабжающие организации обязаны установить их самостоятельно и предъявить затраты за установку этих приборов учета собственникам помещений МКД с рассрочкой не менее 5 лет.
Согласно статистике на сегодняшний день 80% жилищных объектов заключают договора с управляющей компанией и лишь 20% организовывают ТСЖ. Специалисты считают, что наиболее приемлемым вариантом является заключение договора ТСЖ с управляющей компанией.
Чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации
Самой главной проблемой сферы ЖКХ остается проблема управления общедомовой собственностью многоквартирных домов. Государство ушло от решения этой проблемы, приняв Жилищный кодекс РФ и тем самым оставив граждан проживающих в многоквартирных домах на растерзание частным коммерческим организациям называющих себя «Управляющие компании».
В Госдуме рассматривается законопроект о лицензирование УК и ТСЖ. Все компании желающие работать в жилищно-коммунальном секторе будут обязаны купить лицензию на право заниматься этой деятельностью. Законодатели считают, что это поможет убрать мошеннические УК и ТСЖ из этого бизнеса.
Отличия ТСЖ от УК
Практически таким же кругом обязанностей уполномочены управляющие компании, работающие в сфере ЖКХ. Они сотрудничают с собственниками многоквартирных домов на основании соответствующего договора, согласно которому должны оказывать организационные услуги и проводить следующий перечень работ по содержанию и ремонту их имущества:
ТСЖ представляет собой организацию, действующую на некоммерческой основе с целью обеспечения жильцам возможности самостоятельного управления домом. Товарищество создается по решению собственников квартир посредством проведения их общего собрания по рассмотрению соответствующей повестки.
В чем отличие управляющей организации от обслуживающей
Обслуживающие организации, как правило, отвечают за выполнение тех работ и услуг, которые у них прописаны в договоре с собственниками, а не тех, которые предусмотрены минимальным перечнем работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Этот минимальный перечень прописан в постановлении Правительства РФ № 000 от 3 апреля 2021 года. При непосредственном управлении многоквартирным домом или ТСЖ, ЖСК, собственники помещений, или собственники помещений в лице Правлений, могут заключить договоры на содержание и ремонт общедомового имущества с любыми обслуживающими организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Как правило, приходится заключать договоры с несколькими организациями на отдельные виды работ — лифт, электросеть, ремонт водопроводных сетей и т. д.
В этом случае обслуживающая организация будет отвечать только за тот объем работ, который предусмотрен договором. Например, организация, обслуживающая лифт, будет отвечать только за лифт, вывозящая мусор или обслуживающая инженерные сети — только за эту работу и т. д. Но многие обслуживающие организации могут выполнять и различные работы по обслуживанию, кроме специальных, которые выполняют специализированные организации. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, распространяется на обслуживающие организации только частично в рамках тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре между собственниками и обслуживающей организацией».
«Если домом управляет управляющая компания, то именно она несет ответственность перед собственниками за оказание, обратите внимание, всех услуг и за выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, а также за предоставление коммунальных услуг». Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение), получает плату за них и самостоятельно осуществляет расчет за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, с которыми у нее заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и т. д. В отличие от управляющих организаций обслуживающие организации не являются исполнителями коммунальных услуг и не несут ответственности за их качество. Поэтому в случае непосредственного управления, каждому собственнику приходится заключать отдельный договор с каждой ресурсоснабжающей организацией на каждый вид коммунального ресурса. «Обслуживающая организация выполняет только работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома. На них не распространяется требование о раскрытии информации, предусмотренное постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2021 года № 000 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, их преимущества и недостатки, что лучше — ТСЖ или УК
Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.
Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.
Чем отличаются управляющие компании от привычных обслуживающих организаций
Чем же отличается управляющая компания от прочих обслуживающих организаций?
Почему многие собственники квартир отдают предпочтение именно такому варианту сотрудничества? Главная отличительная особенность состоит в том, что управляющая компания является организацией коммерческого назначения. Ее деятельность базируется на договорной основе. В управляющую компанию не входят жильцы. То есть, управление находится в руках «третьих лиц». Они уполномочены нести ответственность за предпринятые ими действия. Управляющая фирма является полноценным участником рынка, а именно юридической компанией, которая оказывает ряд услуг своим клиентам.
В настоящий момент почти все жители многоквартирных домов обслуживаются силами управляющих компаний. Каждый обязан ежемесячно вносить плату за оказанные услуги в установленном размере. Однако многие даже не задумываются о том, каков принцип работы данных организаций и на каких «китах» в данном случае построены взаимоотношения. Для управляющих организаций очень важно соблюдать лицензионные требования, а также систематизировать и автоматизировать информацию. Профессиональную консультацию и поддержку в данных вопросах можно получить здесь .
17 Дек 2018 uristland 550