Проверка документов при покупке квартиры в ипотеку
Порядок приобретения квартиры на вторичном рынке
В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы, особенно при оформлении кредита на покупку жилья – каждый банк имеет право устанавливать определенный перечень необходимых для получения займа документов, который будет отличаться от других банков.
- Наличный и безналичный расчет. Может проводиться как до сделки, так и после нее. Отличается низкой безопасностью и высокой простотой. Рекомендуется прибегать к такому способу при наличии доверительных отношений между покупателем и продавцом.
- Банковская ячейка. Способ, подразумевающий хранение достаточной для покупки квартиры суммы в банковской ячейке, право на пользование которой передается покупателем продавцу после подписания договора купля-продажи недвижимости.
- Аккредитив. Схожий с предыдущим способом путь, только средства хранятся не в физической ячейке, а на расчетном счету покупателя. По его запросу после подписания договора средства перечисляются банком на счет продавца. Просто и безопасно.
Как банк проверяет квартиру при ипотеке, документы на юридическую чистоту
- Правдоподобность данных. Например, если вы в заявке в другой банк указали, что ваша зарплата около 60 тыс. руб., а другой, через месяц, уже 124 тыс. руб., а потом сумма опять изменилась, то вам начислят низкий балл.
- Если вы указываете в разные периоды различные адреса места жительства, то по скорингу мобильного оператора, легко вычислят, где вы реально проводите больше всего времени днем (проверят так ваш рабочий адрес) и ночью (проверят, где вы живете).
- Данные кредитной истории. Они попадают в общую базу кредитных историй без указания банков. Это просто информация о вас, как о потребителе банковских услуг. Положительная кредитная история повышает баллы, отрицательная понижает, а ее отсутствие часто представляет риски для банка – неизвестно какой вы плательщик и чего от вас ожидать.
- Состояние вашего ближайшего окружения. Все, с кем вы общаетесь на работе, в быту, ваши друзья и родственники проверяются службой безопасности на добропорядочность, отсутствие проблем с законом и задолженностям по кредитам.
- Физиогномические данные. Ваша внешность изучается специальной программой, которая выявляет ваши личностные качества, презентабельность, и т. п. На основании анализа, определяется насколько вы серьезный человек, проверяетесь по базе МВД, и другим параметрам.
- Вся ваша история, ваши расходы и доходы рассматриваются как показатель вашей платежеспособности. Если ваши расходы превышают доходы, то баллы будут низкими.
- Некоторые банки ведут собственную статистику по социальным слоям населения. Например, банк выявил, что его клиенты в возрасте 39 – 45 лет, женатые более добросовестно вносят платежи, чем группа неженатых того же возраста. Значит, если в этот банк обратятся двое (женатый и холостой) за одним и тем же кредитом, то получить ипотеку у женатого больше шансов. Следовательно, подавайте заявки в несколько разных банков. По критериям одно из них вы можете пройти.
- Особенно строгий скоринг проходят заемщики, которые подают заявки на долгосрочный (от 10 лет) кредит на большую сумму (от 3 млн. руб.).
- Вы собираете пакет документов, предоставляете 2-НДФЛ, но реальную проверку банк организовывает сам, без вашего ведома. По внутренним каналам и способам. Например, в отличие от паспорта СНИЛС содержит всю информацию о вас в электронном варианте.
- Ваши покупки в магазинах по картам, поездки в города и страны – се это рисует картину вашего образа жизни, серьезности намерений, умении регулировать свой бюджет и необходимости кредита.
- Квартира должна быть оценена на сумму не меньше 60 – 70% от суммы займа.
- Располагаться в районе, где спрос на жилье в перспективе 5 – 15 лет будет расти или, хотя бы, не сильно упадет.
- Здание должно соответствовать все пожарным, санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Раздельный санузел, подведенные коммуникации и отделенная зона кухни, если есть газовые приборы – обязательное условие.
- Проверка соответствия технического плана и возможных перепланировок проводится только для того, чтобы определить, уменьшило ли это стоимость квартиры или нет.
- Основные перекрытия и балки не должны быть деревянными. Вообще деревянные дома не принимаются под залог.
- Фундамент должен быть каменным, бетонным (из устойчивых современных материалов).
- Находиться в регионе действия банка и его филиалов.
- Возраст здания не может быть старше 1998 года. Это требование может указывать и другой возраст, например, не старше 20 лет.
- Район расположения должен быть интересен банку. Так как, возможно, через несколько лет государство будет скупать участки земли на этом пространстве за высокую стоимость под строительство магистральных дорог, к примеру, или других объектов.
- Документы на квартиру должны быть «чистыми» без обременений арестом и пр. если существует еще один собственник, а вы забыли про него и не получили согласия на использование жилья как залога, то, по суду, вам придется разбираться и с кредитором и с совладельцем.
Какие документы нужны для покупки квартиры в России в 2021 году
Когда продавцом и фактическим собственником выступает человек пожилой То желательно получить от него справку из психоневрологического диспансера по месту жительства о полной дееспособности. Так никто не сможет оспорить сделку по причине психического состояния владельца При участии несовершеннолетнего лица обязательной является справка из органов опеки Что свидетельствует о соблюдении интересов ребенка. Сделку не признают недействительной по причине нарушения прав несовершеннолетнего Если продавец состоит или состоял в законном браке То потребуется нотариальное согласие супруга. При отсутствии такового заключение сделки купли-продажи неправомерно
Паспорта участников сделки Или же паспорт и нотариальная доверенность для представителя Заявление на госрегистрацию права собственности Составленное в одном экземпляре Договор купли-продажи в двух экземплярах Один возвращается собственнику, второй остается в регистрационном деле объекта. При простой письменной форме сделки дополнительно представляются документы, отображающие суть сделки (сам договор, правоустанавливающие документы и т.д.) Нотариально оформленные согласия третьих лиц При необходимости Согласие кредитора Если сделка касается залогового объекта
Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень для разных ситуаций, оформление
В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).
Подготовительный этап к сделке купли-продажи жилья — достаточно трудоемкий процесс, выполнять его можно как самостоятельно, так и с привлечением специалистов. В любом случае следует помнить, что от тщательной подготовки, проверки и оценки всех документов будет зависеть спокойствие и уверенность в законности сделки, и никакие потрясения не омрачат проживание в новой квартире новых собственников.
Проверка документов при покупке квартиры в ипотеку
Также как и условия кредитования, переплата по кредиту зависит от выбранной программы и категории клиента. Газпромбанк индивидуально рассчитывает процент по ипотеке на квартиру, учитывая множество факторов. Если вы решили приобрести квартиру в текущем году и взять ипотеку, Минимальные ставки и их диапазоны будут выглядеть следующим образом:
Продажа и покупка квартиры – это всегда сложный и длительный процесс, который таит в себе множество подводных камней и сложностей. Безусловно, продажа квартиры по ипотеке всегда обременена рисками как для продавца, так и для покупателя. Сегодня мы расскажем о том, что стоит учитывать при реализации и приобретении такого жилья, чтоб не стать жертвой обмана.
Проверка документов при покупке квартиры в ипотеку
Важно! Если жилье соответствует многочисленным требованиям банка, то оно является привлекательным для учреждения, поэтому охотно выдаются заемные средства для такой покупки. Можно выделить некоторые виды жилплощади, на которые практически невозможно получить одобрение от банка.
На предыдущем шаге мы обсудили с Продавцом состав пакета документов, который нам нужен для проверки перед покупкой квартиры. Продавец побегал по инстанциям, собрал целую пачку документов, и бухнул ее перед нами на стол. Теперь с ней что-то надо делать.
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой
Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.
После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.
Покупка жилья в ипотеку: поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков
В этом случае логичнее всего взять ипотеку в том же банке, который является залогодержателем выбранной квартиры. В этом случае сумма займа и первоначальный взнос покупателя идут на погашение долга продавца. В результате таких манипуляций банк, бывший кредитором продавца, становится кредитором покупателя.
- Сведения о сторонах сделки.
- Предмет договора (вид страхования: на случай смерти, временной нетрудоспособности или наступления инвалидности I и II групп).
- Риски, подлежащие страхованию (пожар, затопление, стихийные бедствий и т.д.).
- Страховая сумма (рассчитывается на основе стоимости квартиры).
- Срок страхования.
- Страховая премия.
- Обязательства участников.
- Дополнительные условия.
- Реквизиты сторон, подписи, дата.
Документы на квартиру при оформлении ипотеки: сбор и проверка
Вторая важнейшая группа документов, которые необходимо включить в пакет, подготавливаемый к сделке — бумаги, содержащие информацию о самом объекте недвижимости. Здесь собственнику, как правило, требуется собрать следующие бумаги: во-первых, это справка из Бюро технической инвентаризации, подготавливаемая по форме 11А. Фактически она представляет собой так называемую справку о стоимости квартиры по оценке БТИ. Также в эту группу войдет поэтажный план дома, включающий рассматриваемое жилое помещение, с указанием его местоположения на плане и общей площади объекта.
В дополнение к этим двум документам понадобится приложить технический и кадастровый паспорта жилого помещения. Не следует путать эти два вида паспортов: технический паспорт представляет собой подробный план помещения, который может содержать информацию о материале стен и перекрытий, отделке квартиры и так далее. Кадастровый паспорт, помимо этого, содержит информацию обо всем многоквартирном доме, в котором расположен объект.
Специфика использования кадастрового паспорта в сделках с привлечением ипотеки заключается в том, что, согласно сложившейся практике, банки соглашаются кредитовать сделки на приобретение жилья в домах, в которых физический износ не превышает 60%. Поэтому необходимо проследить за тем, чтобы сведения, предоставленные БТИ, удовлетворяли этому требованию.
Такое ограничение нередко устанавливается банками в связи с тем, что строения, чей износ превышает 60%, фактически являются аварийными, а значит жильцы таких домов должны быть расселены в связи с планируемым капитальным ремонтом или сносом здания. Однако в случае, если покупатель твердо намерен приобрести квартиру в таком доме, банк может пойти ему навстречу, если покупатель предоставит справку о том, что дом не фигурирует в планах сноса жилья на срок предполагаемой выплаты ипотечного кредита.
Кроме этих документов, собственник квартиры должен будет предоставить выписку из домовой книги о составе жильцов. При этом в такой выписке следует указать не только тех, кто в настоящее время зарегистрирован и проживает в квартире, но и тех, кто проживал в ней ранее и был снят с регистрационного учета. Нужно будет указать, когда и на каком основании это было сделано. Такое требование установлено с целью соблюдения прав всех граждан, проживающих в данном помещении, и для обеспечения легитимности сделки: банку, кредитующему такую покупку, необходимо убедиться, что никто из них впоследствии не будет предъявлять претензии по поводу того, что их лишили права проживания в этой квартире.
Кроме того, потребуется копия финансово-лицевого счета, чтобы убедиться в отсутствии задолженностей по оплате коммунальных, жилищных и других услуг по данной квартире. Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета могут быть получены собственником в Едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ) того района, где расположена квартира (в маленьких городах этим занимаются паспортисты).
Это бумаги, которые являются подтверждением прав собственника на принадлежащее ему жилье. В этом качестве выступает свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Оно должно быть дополнено бумагами, на основании которых это право зарегистрировано. Так, если квартира досталась собственнику по наследству, он должен предъявить свидетельство о праве собственности на наследуемое имущество.
Если квартира была приобретена у другого владельца, следует предоставить договор купли-продажи или договор мены, в зависимости от того, каким способом была осуществлена сделка. Если жилье было куплено у застройщика, таким документом может быть договор участия в долевом строительстве. Если квартира получена в собственность в результате приватизации, нужно приложить соответствующий договор. В зависимости от того, каким именно способом гражданин получил право собственности на имеющуюся у него квартиру, виды этих документов могут быть различными.
Все правоустанавливающие документы, предоставляемые собственником при подготовке к сделке купли-продажи квартиры с участием ипотеки, должны иметь печать, подтверждающую их государственную регистрацию (если сделки были совершены до 1 марта 2021 года). Орган, проставляющий такой штамп, будет различаться в зависимости от того, в какой период времени было приобретено право на данное недвижимое имущество. Так, в случае, если регистрация прав была осуществлена до июля 1998 года, регистрирующим органом будет выступать Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации (ГУПТИ). Для свидетельств, выданных после этого срока, в качестве такого органа выступают учреждения юстиции (территориальные органы Росреестра).
Как Сбербанк проверяет квартиру при оформлении ипотеки
Если вы уже оформили ипотеку на квартиру, то также нужно будет согласовать любую перепланировку или генеральный ремонт в этой недвижимости, так как это влияет на стоимость. Если заемщик не сделает это, то его вызовут в суд и заставят вернуть прежнее состояние или выселиться из квартиры.
Основное требование – ликвидность, чтобы можно было быстро найти покупателя. Этот показатель зависит от многих факторов. Банк предпочитает работать с уже сданными объектами или находящимися на финальной стадии строительства, а застройщик является надежным. Именно его оценивают в первую очередь.
Как проверить квартиру на чистоту при покупке
В этом вам также может помочь расширенная выписка из домовой книги, где должно быть указано, когда, кто, куда и по какой причине был выписан из квартиры. Если жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти, а также её дата и время. Если человек уехал на длительный срок в командировку, попал в места лишения свободы или на место прохождения военной службы, должно быть указано когда это произошло, а также адрес, по которому гражданин командировался, номер решения суда или место прохождения военной службы, в зависимости от причины отбытия. Обратите внимание, что во всех трёх случаях жилец должен был вернуться и его были обязаны снова прописать по месту жительства.
Но просто получить документы недостаточно. Важно уметь правильно их проверить. Для этого следует сравнить предоставленные вам выписки с документами, полученными от владельца жилья. Данные его паспорта должны совпадать с данными из ЕГРП. С особым вниманием сверьте Ф.И.О. владельца, его место и год рождения, а также номера документов. Если всё сходится — приступайте к следующему пункту, если нет, то лучше от покупки отказаться. Таким образом, выписка из ЕГРП помогла нам определить:
Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке
- Так, для наследования нужно согласие других наследников, выраженное в письменной форме;
- У дарения есть своя специфика: право собственности может быть отчуждено дарителем в случае, когда имуществу нанесен значительный вред;
- И для купли-продажи есть особенности. К примеру, требуется письменное согласие супруга на покупку квартиры, если имущество приобретено в браке.
- Контактные, паспортные данные заключающих договор сторон, а также данные об их фактическом местонахождении;
- Характеристика квартиры (адрес, идентифицирующие признаки), которая выступает как предмет договора;
- Срок совершения основной сделки и подписания данного договора купли-продажи;
- Цена покупки квартиры с учетом данной выплаты, установление запрета на ее изменение;
- Сумма задатка (аванса);
- Обязательно заключение авансового соглашения;
- Срок, в который залог (задаток) будет возвращен, если договор будет незаключен по вине продавца;
- Срок, в который квартира «освобождается», т. е. проживающие выписываются и забирают свои вещи.
