Соразмерная плата за сервитут на земельный участок
Соразмерная плата за сервитут на земельный участок
При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.
Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2021, которые устанавливали соразмерную плату за сервитут, не прошли государственную регистрацию в Минюсте и не были официально опубликованы в установленном порядке. В итоге, Решением Верховного Суда РФ от 18.12.2021 N АКПИ14-1093 упомянутые Рекомендации признаны недействительными с 17.02.2021 года.
Как устанавливается и взимается соразмерная плата за сервитут на земельный участок: о чем следует знать владельцу
Важной составляющей суммы компенсации является размер упущенной выгоды. Данная величина определяется дисконтированием неполученных доходов в период действия сервитута и по его причине. Если на объекте недвижимости располагается какое-либо производство, источник дохода для его владельца, то должна быть определена вся упущенная прибыль. Кроме размеров выгод, дается экспертная оценка рисков данного вида прибыли и вероятность их осуществления.
Параметры и условия платы за сервитут прописываются в соглашении — договоре между владельцем недвижимости и лицом (структурой), нуждающимся в использовании данного участка. При возникновении спорных ситуаций, условия начислений устанавливаются судом, с обязательным занесением в единый государственный реестр.
Как рассчитывается плата за сервитут земельного участка? Инструкция по установлению стоимости и соразмерной оценки
Сервитут позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах. Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере. Помимо вас ресурсы вашего участка используют и те лица, с которыми у вас заключен сервитут.
Плата за сервитут на земельный участок
В соответствии с шестой частью 23 статьи ЗК РФ, 18 статьёй ФЗ № 43 от 5 апреля 2021 года и 274 статьёй ГК РФ, если обременение на участке мешает владельцу свободно распоряжаться принадлежащей ему территорией или доставляет какие-либо неудобства, он вправе требовать назначения соразмерной платы за использование своей земли.
Публичный сервитут возможно установить только при наличии соответствующего постановления суда или акта органа власти. Назначение данной разновидности обременения – обеспечение реализации интересов и нужд населения, местной администрации или государственных властей.
Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут
Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Оценка и расчёт стоимости сервитута земельного участка
Если обременение устанавливается по взаимному соглашению на короткий срок – землевладелец вправе установить разумную стоимость услуги по своему усмотрению. Если другая сторона сочтёт его требования завышенными, то для определения стоимости сервитута может использоваться принцип утраты части прав пользования в соответствии с обременением.
В наше время это правило, в некоторых случаях, уже является регламентированным и вопрос о том, как отблагодарить соседа за то, что разрешил воспользоваться своей территорией – не является насущным. Сумму или размер благодарности достаточно легко высчитать самостоятельно.
Как происходит установление платы и оплата сервитута на землю
При упрощенной системе налогообложения учитывать соразмерную плату за сервитут в качестве расходов не придется, так как она не включена в тот перечень оправданных и подтвержденных затрат, которые можно учитывать при формировании базы налогообложения на прибыль.
В случае, если рассматривается вопрос об обложении налогом владельца земельного участка, то здесь речь идет о налоге на добавленную стоимость (так как такой налог устанавливается на продаваемые или передаваемые в пользование товары, работы или услуги — в конкретном случае речь идет об услугах), так и о втором налоге (в случае, если владелец участка — физическое лицо — речь идет о налоге на доходы физических лиц, а если юридическое — налог на прибыль организации).
Оценка сервитута: как самостоятельно рассчитать стоимость
В некоторых случаях в итоге расчёта получается сумма с отрицательным значением. Это означает, что ущерба (убытков) правообладатель не понесёт. В таком случае собственник не имеет право требовать оплату за сервитут. Однако это правило распространяется только на публичные, а не на частные сервитуты. Это связано с тем, что публичные сервитуты устанавливаются для нужд государственной, региональной, местной власти или для граждан, проживающих на этой территории.
- Ничтожный – 0%. Размер обременения незначителен по отношению к общей площади участка.
- Умеренный – 25%. Размер обременения покрывает менее половины площади участка.
- Средний – 50%. Размер обременения равен половине площади участка.
- Повышенный – 75%. Размер обременения более половины площади участка.
- Полный – 100%. Размер обременения покрывает весь или почти весь участок.
Установление соразмерной платы за пользование сервитутом
В российской судебной практике сложились неоднозначные мнения по данному вопросу. Во многом, суды, принимая решения, основываются на Временных методических рекомендациях, считая, что соразмерная плата за сервитут является компенсацией убытков, причиненных собственнику участка его установлением. Другие отождествляют арендные платежи и соразмерную плату за сервитут. Некоторые суды считают, что размер платы за сервитут напрямую зависит от расходов собственника на земельный участок, в части обремененной сервитутом. В качестве примера, свидетельствующего об отсутствии единого критерия оплаты за сервитут, обратимся к судебной практике. В 2021 году суд общей юрисдикции установил частный сервитут в пользу истца (ОАО) относительно части участка, принадлежащего гражданину на праве собственности (данные обезличены). Необходимость сервитута заключалась в прокладке через служебную землю высоковольтной линии электропередач. После проведения оценочных действий была установлена рыночная стоимость сервитута в размере 63 млн. руб. Но суд в своем решении не стал устанавливать плату за сервитут, таким образом, оставив право за ответчиком на обращение в судебные органы с отдельным правом на иск по данному вопросу. В 2021 году гражданин зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. В конце года он обратился в Арбитражный суд субъекта РФ с иском к ОАО об установлении платы за сервитут в размере 53,5 млн. руб. Сумма иска была подготовлена экспертом в соответствии с требованиями Временных методических рекомендаций. Она составляла 50 млн. руб. реального ущерба, причиненного установлением сервитута и убытков, вызванных прекращением обязательств перед кредитором в связи с установлением сервитута в размере 3,5 млн. руб. Арбитражный суд в первой инстанции иск удовлетворил. Ответчиком решение было обжаловано в апелляционном суде, в результате размер платы был снижен. Суд принял во внимание, результаты повторной экспертизы, которая основывалась на Временных методических рекомендациях, однако новая сумма оплаты за сервитут составила 26 млн. руб., реальный ущерб, причиненный ИП установлением сервитута: разница между рыночной стоимостью земельного участка без ограничений прав собственника — 45 млн. руб. и с учетом таких ограничений — 19 млн. руб. ИП и ОАО, обжаловали решение суда в кассационной инстанции. Окружной суд, оставил решение апелляционного суда без изменения [26;с.20] Так, в 2021 году ответчик — ОАО, обратился с кассационной жалобой в ВС РФ, указывая на невозможность руководствоваться Временными методическими рекомендациями, в связи с тем, что они не прошли регистрацию, предусмотренную Министерством юстиции РФ. После чего, ВС РФ 11 июня 2021 года удовлетворил жалобу ОАО, отменил все решения нижестоящих судов (по вопросу размера платы за сервитут), затем отправил дело на новое рассмотрение, указывая:
На сегодняшний день, сервитут представляет собой ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Социальная сущность сервитута выражается в обеспечении баланса интересов собственника земельного участка и сервитуария, путем удовлетворения соответствующих интересов обеих сторон. Обременение недвижимости сервитутом, кажется, ведет к противоположному результату. Однако признание социальной важности возможности пользования чужим имуществом позволяет найти средства определенной компенсации, в том числе путем снижения налогового бремени для собственника служащей недвижимости. Вопрос об обеспечении соразмерной платы за сервитут на сегодняшний день, действительно, актуален [26;с.19] Проблема заключается в том, что отсутствует единое определение критериев платы за сервитут. Нормативно-правовое закрепление определения платы за сервитут отсутствует, да и суды, разрешая дела связанные с оценкой стоимости сервитута, руководствуются разными критериями определения права пользования земельным участком.
ИСТОРИЯ ОДНОГО СЕРВИТУТА (Проблемы оценки соразмерной платы за сервитут земельного участка)
Соразмерная плата за сервитут будет равна: С с = (k c k и А S)/r, где k c — коэффициент, учитывающий степень физического использования ЗУ, в отношении которого устанавливается сервитут; k и — коэффициент, учитывающий интенсивность использования ЗУ по времени; r = 0,115 ставка капитализации (дисконтирование годовых арендных платежей за неограниченный срок вырождается в простую капитализацию по ставке дисконта 11,5%/г, см. выше). Наиболее точным значением для нашего случая будет k c = 0,046 (4,6% — см. разд. «Выделение доли сервитуария»). В отношении интенсивности использования ЗУ ранее было рассчитано значение 0,2%, характеризующее степень неудобства в количественном выражении, создаваемого сервитуарием для собственников. Однако, следует принять во внимание тот факт, что сервитуарий резервирует за собой право пользования ЗУ-001 в любое время суток, поэтому для расчетов наиболее адекватным будет значение k и = 1. Тогда соразмерная единовременная плата за постоянный (бессрочный) сервитут составит: С с = (0, ,3руб/кв.м 2800кв.м)/0,115 = 38,3тыс.руб (налог на землю включен в арендную плату). Недостатком этого метода расчета соразмерной платы за сервитут является использование в расчетах «нормативной» арендной ставки, а спорным моментом может быть включенная в арендную ставку прибыль собственника, т.к. судебная практика склоняется к возмещению только фактических издержек собственника вследствие налагаемого сервитута (см. ссылку в п.4 разд. «Оценка сервитута в судебной практике»). Возврат инвестиций за разумный период. Критерием компенсационной выплаты за сервитут собственникам ЗУ-001 могут служить следующие рассуждения (см. п.5 разд. «Оценка сервитута в судебной практике»). Для инвестиций в землю большинство экономических моделей используют разумный срок окупаемости, равный 49 годам. Это связано: со средним сроком организации и функционирования бизнеса; со средним сроком экономической жизни объектов недвижимости, в конце которой они проходят капитальную реконструкцию, перепрофилирование и т.п.; со средним сроком активной экономической деятельности человека; а также с незначительной величиной текущей стоимости денежной единицы на 50-ом году и далее (при ставке дисконта боле 8% текущая стоимость денежной единицы 50-го года составляет менее 0,02). Исходя из этой посылки, следует ожидать возврат инвестиций в ЗУ-001 стоимостью 5млн.руб через 49 лет, что составляет 102 тыс.руб/г (модель Ринга). Доля сервитуария в этом денежном потоке 0, тыс.руб/г = 4,7тыс.руб. Дисконтируя этот денежный поток по ставке дисконта 11,5%/г, получим соразмерную единовременную плату за постоянный (бессрочный) сервитут: = 40,7тыс.руб руб / г i 1 1 0, 115 i Для сервитуария, имеющего право льготного выкупа (участвовавшего в приватизации) исследуемого комплекса земельных участков, нужно исходить из фактических затрат собственников ЗУ-001 0,5млн.руб. Для него соразмерная единовременная плата за постоянный сервитут составит, соответственно, 4,1тыс.руб. К этой величине нужно прибавить долю земельного налога, приходящуюся на каждого из пользователей (капитализированную за неопределенный срок). 16
В нашем случае низкая интенсивность использования земельного участка (см. выше) также указывает на то, что сервитут практически не препятствует реализации прав собственника. И в подтверждении этого в отношении ЗУ-001 имеется факт безвозмездного предоставления сервитута г-ну Антонову А.А., собственнику земельного участка 287 (см. рис. 1). Здесь можно предположить, что Антонов А.А., являясь сторонним покупателем, оплатил право сервитута при покупке ЗУ-287. Но это правило распространяется и на других собственников трудно представить себе инвестора, покупающего земельный участок без права прохода/проезда к нему. Тем не менее, по факту сложилась ситуация, в которой бремя расходов на выкуп, оформление и налоги по ЗУ-001 легло на Иванова И.И., Петрова П.П., Сидорова С.С. и они вправе требовать соразмерную компенсацию свих издержек. Реакция рынка на сервитут. Проводя анализ рынка недвижимости, каждый, вероятно, обращал внимание на то, что в офертах крайне редко встречается информация о наличии сервитута. Тем не менее, осмелюсь утверждать, что более половины городских земельных участков обременены сервитутом: в плотной городской застройке не обойтись без инженерных сетей и коммуникаций, проходов и проездов, находящихся на чужих земельных участках. На основании изложенного можно сделать допущение: рынок не реагирует на типовые сервитуты, другими словами, скидка на сервитут происходит в процессе торга, и логично предположить, что величина этой скидки не выходит за рамки среднестатистических торговых скидок на недвижимость. Если бы было иначе, сервитут рассматривался как существенный ценообразующий фактор и указывался бы в офертах. О незначительном влиянии типового сервитута на ценообразование объектов недвижимости свидетельствует и отсутствие соответствующих (специализированных) методологических исследований в фундаментальных работах по оценке недвижимости (см. например, работы Грибовского С.В., Озерова Е.С., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Фридмана Д. и Ордуэй Н.). Аналитики рынка недвижимости сходятся на том, что скидки на торг в большинстве своем не превышают 10%. Учитывая, что затраты на риелторские услуги составляют 2-5 % от цены сделки, можно в первом приближении оценить плату за сервитут, как величину, эквивалентную скидке, не превышающей 5-8% от цены сделки 6. Таким образом, косвенная оценка единовременной соразмерной платы за сервитут ЗУ-001 для сервитуария собственника ЗУ-003 составит: (0,05 0,08) 5000тыс.руб/28 пользователей тыс.руб. Конечно, полученный результат в силу своей гипотетичности не может служить убедительным доказательством стоимости сервитута, он лишь отражает сложившееся отношение к типовому сервитуту на рынке недвижимости. Оценка сервитута по аналогии. Другим критерием установления платы за сервитут может служить принцип платности пользования земельным участком 6 Такой («процентный») подход реализован, в частности, при расчете платы за право пользования подземным городским пространством ( 13
Стоимость сервитута на земельный участок
При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:
В соответствии с п. 2.1. Методических рекомендаций плата должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления такого обременения. Таким образом, соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы равна размеру убытков, причиненных собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав.
Учет сервитута при оценке земельного участка
Модератор: Голощапова Татьяна Васильевна, представитель НП « СРОО « ЭС » в Республике Хакасия, председатель Хакасской республиканской профсоюзной организации « Профессиональный союз оценочных, аудиторских, экспертных и консалтинговых организаций », член Общественной палаты Республики Хакасия.
Сервитут — право лиц на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения («Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут», утвержденные Росземкадастром 17.03.2021).
17 Дек 2018 uristland 616