Продажа доли сособственнику нужно ли нотариальное удостоверение
Продажа доли нотариальным удостоверением
Нотариусы давно и активно выступают за обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Ведь речь идет об очень больших деньгах! В свое время в Государственную думу был внесен соответствующий проект закона. Принять его напрямую не получилось. Но попыток навязать населению дорогостоящие услуги без права выбора нотариат не оставлял и, как видно, не оставляет. И вот – маленькая победа.
Такая «защита» на самом деле является дублированием функций регистрационной палаты, которая обязана проводить экспертизу на соответствие сделок по продаже долей требованиям статьи 250 ГК РФ.
Непонятно, каким это образом нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли сможет, например, защитить сособственников от «квартирного рейдерства» в случае продажи доли через установленный законом месячный срок после должного извещения сособственников о предстоящей продаже согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ? Никак не защитит. Так что ничего, кроме коммерческого интереса в ведении в закон этой поправки нет.
Процедура продажи доли в квартире новому собственнику
Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).
Продажа доли сособственнику нужно ли нотариальное удостоверение
А). Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ФЗ от 29.12.2021 № 391-ФЗ). Период действия закона: 29.12.2021 г. — 02.06.2021 г.
Далее возник вопрос — что делать если, например, квартира находится в частной собственности, а подарить Вы хотите только долю или — что делать, если квартира находится в собственности, но 1/2 доли квартиры по договору о передачи квартиры в собственность граждан (приватизации), а еще 1/2 доли на эту же квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию или в силу закона? С этим вопросом мы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (обращение было посредством телефонной связи, так что за пруфами — можете сами обратиться в Росреестр Вашего региона). Ответ — только нотариальная форма договора.
Как обойти нотариальное заверение сделки купли-продажи или дарения доли недвижимости
Изменения касаются статей 24, 24.1 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также с 01.01.2021 г. введен в действие Федеральный закон от 13.07.2021 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который действует на сегодняшний день.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
Купля — продажа доли в квартире, особенности оформления
ФЗ-218 ст. 42.4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
И вот здесь возникает трудности.
Нотариусы не хотят принимать уведомления врученные лично или отправленные заказным письмом, со ссылкой на методические указания Федеральной нотариальной палаты, и требуют предоставить копию телеграммы-уведомления, заверенную отправителем.
Документы для продажи доли в квартире
Но, все же, оптимальным выходом будет направление уведомления почтовой корреспонденцией (письмо в обязательном порядке должно быть ценным, заказным с уведомлением). Таким образом, вы обеспечите себе страховку от возможных противодействий со стороны других владельцев, которые могут строить козни, игнорируя предложение, с последующим ложным заявлением о неуведомлении их в законном порядке.
Получить такую может любое лицо, даже абсолютно не связанное с отчуждаемым жильем. Из этого документа можно получить информацию о наличии ареста, запрета или обременении, введенных по отношению к реализуемой жилплощади. Период, в течение которого изготавливается такая выписка, составляет 5 дней (рабочих), заказ ее обойдется в 100 рублей, при этом действовать она будет на протяжении 30 дней.
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК ОБЯЗАТЕЛЬНО
- для всех сделок с недвижимым имуществом, где имущество принадлежит продавцу (дарителю) на праве общей (долевой или совместной) собственности, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей;
- для всех сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
- для всех сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Продать дешевле, чем Вы указали в извещении будет невозможно. Если никто из сособственников не отреагировал на Ваше предложение купить у Вас отчуждаемую долю (если отправляли извещения в простой письменной форме, то получите все корешки о вручении Ваших писем лично адресатам) в течение месяца, то можете смело идти к нотариусу и оформлять документ, подтверждающий, что сособственники не воспользовались своим правом приоритетной покупки.
Новые правила продажи доли в квартире
Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2021 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2021 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.
Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20210 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2021 рублей.
Нужен ли нотариус при продаже доли земельного участка в 2021-2021 году
- 1 %, но не менее 300 рублей – если стоимость доли земельного участка будет менее одного миллиона рублей.
- 10 000 рублей плюс 0,75 % – если стоимость варьируется от одного до десяти миллионов рублей.
- 77 500 рублей плюс 0,5 % – при цене от десяти до ста миллионов рублей.
Стоит учесть, что даже после проведения межевания и должного выделения доли, право преимущественной покупки остается за другими дольщиками. Если речь идет об участке сельхозназначения, то право преимущественной покупки есть у муниципалитета или субъекта РФ. Заявить об использовании этого права необходимо в течение 30 дней. В противном случае участок может продаваться другим лицам.
Образец уведомления о продаже доли в квартире
После того как получено подтверждение о том, что совладелец получил письмо-уведомление о продаже доли, придется подождать 30 дней. Если по истечении этого срока, совладельцы не отозвались, никак не выказали своего решения, можно смело переходить к этапу непосредственного отчуждения своей доли.
Такое мнение является полным заблуждением. Собственник доли – это полноправный распорядитель собственного имущества со всеми вытекающими правами и обязанностями. Разрешать продавать или не продавать не могут совладельцы, иначе это полное нарушение норм Конституции.
Нотариальная форма сделок по продаже долей в имуществе: новые и нерешенные проблемы (Батрова Т
Действующее законодательство, закрепляя право преимущественной покупки доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК РФ) в качестве гарантии его реализации, предусматривает нотариальное удостоверение сделки по ее продаже постороннему лицу (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2021 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ).
———————————
СЗ РФ. 2021. N 29 (ч. I). Ст. 4344.
Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Если нотариусу представляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, он вправе воспользоваться нормами ст. ст. 15 и 41 Основ законодательства о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.
Сложности могут возникнуть в случае, когда участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, поскольку ему, равно как иным собственникам, принадлежит преимущественное право покупки доли. Его реализация возлагается на законных представителей, которые при осуществлении полномочий по управлению имуществом ребенка должны подчиняться правилам, установленным гражданским законодательством для распоряжения имуществом подопечного (абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ). В частности, п. 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Из этого следует, что законный представитель должен получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, наличие которого должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ, или нотариусом, удостоверяющим договор продажи при представлении такого отказа в простой письменной форме.
При этом Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу не содержат указания на то, кому должно быть направлено извещение о продаже доли. На первый взгляд ответ логичен — лицу, уполномоченному действовать от имени несовершеннолетнего. Однако это не позволит применить положения п. 5.3 тех же Рекомендаций, позволяющих признать отказом от покупки отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право. Между тем действующее законодательство не содержит никаких инструментов воздействия на законного представителя, который, не возражая против продажи доли постороннему лицу, не желает заниматься надлежащим оформлением соответствующего отказа. С определенной долей условности в данном случае можно было бы говорить о злоупотреблении правом, но приходится констатировать, что в этой ситуации интересы собственника доли, желающего продать ее постороннему лицу, остаются незащищенными.
Решение этой проблемы видится в предоставлении нотариусу права самостоятельного направления запроса в органы опеки и попечительства после истечения месячного срока ожидания ответа на извещение продавца о продаже доли в общем имуществе.
Проблемой может быть и определение срока действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения, поскольку законодательно он не установлен, а при большом количестве сособственников, особенно если среди них есть несовершеннолетний, велика вероятность срыва сделки. Методические рекомендации в таких случаях указывают на необходимость руководствоваться требованиями принципа разумности, который, однако, не имеет четких временных измерений. В силу этого более вероятным будет применение норм ст. ст. 15 и 41 Основ законодательства о нотариате, предусматривающих отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам. Подобный подход также не отвечает интересам собственника доли, который будет вынужден повторно нести расходы на компенсацию затрат сособственников на нотариальное удостоверение отказа от покупки доли.
Представляется целесообразным законодательно закрепить положение о том, что отказ от покупки доли в общем имуществе сохраняет свою силу в течение шести месяцев, и действительность этого волеизъявления продлевается по умолчанию на тот же срок, если сособственник не заявит о своем желании приобрести долю в общем имуществе при сохранении намерения собственника ее продать.
В условиях подобной правовой неопределенности применяются различные схемы обхода закона, тем более что законодатель, формально проявив заботу о реализации сособственниками преимущественного права покупки доли в общем имуществе, не устранил самый серьезный изъян ст. 250 ГК РФ, состоящий в отсутствии права преимущественной покупки доли в случае ее передачи по договору дарения или ренты. В результате широкое распространение получили несколько схем обхода установленного законом предписания.
Первая состоит в оформлении договора дарения на всю долю в общем имуществе с одновременным формированием мнимого заемного обязательства как гарантии того, что «одаряемый» не решит воспользоваться соответствующими правами по сделке, либо передаче имущества в залог с последующим обращением взыскания на него по неисполненному обязательству. Очевидно, что доказать притворный характер договора дарения или залога остальным сособственникам будет проблематично. Суды, отказывая в удовлетворении требований о признании сделки недействительной, обычно ссылаются на то, что доказательств, подтверждающих возмездный характер оспариваемого договора дарения доли в праве на квартиру, не представлено .
———————————
См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 18 сентября 2021 г. по делу N 33-22891; Апелляционное определение Московского областного суда от 2 июня 2021 г. по делу N 33-12118/2021; Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 19 ноября 2021 г. по делу N 33-4136/2021 // СПС «КонсультантПлюс».
Нужно ли нотариальное удостоверение сделки продажи недвижимости если два собственника
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных в законе; 2) Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия; 3) Доверенность при представлении документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним представителями физических лиц, а также при получении ими свидетельств о государственной регистрации, закладных и иных документов; 5) Уведомление (распоряжение) об отмене завещания; 6) Договоры о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен; 8) Согласие супруга для совершения другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
А также когда целиком продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи. Например, квартира принадлежит в равных долях двум родителям и взрослым детям, при ее продаже нужно обращаться к нотариусу. Если этого не сделать, переход прав не зарегистрирует Росреестр.
17 Дек 2018 uristland 578